Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri, kira sözleşmesinin mutlaka yazılı şekilde yapılması gerektiğidir. Uygulamada birçok kişi, yazılı sözleşme bulunmaması halinde kira ilişkisinin geçersiz olacağını düşünmektedir. Ancak Türk hukukunda kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından yazılı şekil zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.
Kanun hükmü incelendiğinde kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının zorunlu olduğuna ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle taraflar arasında sözlü olarak da geçerli bir kira ilişkisi kurulabilmektedir.
Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Evet. Tarafların kiralananın kullanımı ve kira bedeli konusunda anlaşmaları halinde sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir.
Dolayısıyla;
- kiracının taşınmazı kullanmaya başlaması,
- kira bedelinin düzenli şekilde ödenmesi,
- tarafların kira ilişkisini fiilen sürdürmesi durumlarında yazılı sözleşme bulunmasa dahi kira ilişkisinin varlığı kabul edilmektedir.
Özellikle banka üzerinden düzenli kira ödemesi yapılması, uygulamada kira ilişkisinin ispatı bakımından önemli deliller arasında yer almaktadır.
Kira Sözleşmesinin Yazılı Olarak Düzenlenmesinin Önemi
Her ne kadar yazılı şekil zorunlu olmasa da uygulamada kira sözleşmesinin mutlaka yazılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Çünkü kira uyuşmazlıklarında en önemli sorunlardan biri ispat meselesidir.
Yazılı sözleşme bulunmaması halinde özellikle şu konularda uyuşmazlık yaşanabilmektedir:
1. Kira Başlangıç Tarihi
Kira ilişkisinin hangi tarihte başladığının tespiti, özellikle tahliye davaları ve kira artış süreçleri bakımından önem taşımaktadır. Yazılı sözleşme bulunmadığında taraflar farklı başlangıç tarihleri ileri sürebilmektedir.
2. Kira Bedelinin Tespiti
Taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli, artış oranı veya ödeme tarihi konusunda uyuşmazlık çıkabilmektedir. Yazılı sözleşme bulunmaması halinde bu hususların ispatı zorlaşmaktadır.
3. Tahliye Süreçleri
Kiraya veren tarafından açılacak tahliye davalarında kira ilişkisinin şartlarının ispat edilmesi gerekmektedir. Yazılı sözleşme bulunmaması durumunda yargılama süreci daha uzun ve daha karmaşık hale gelebilmektedir.
Elden Ödeme Yapılmasının Riskleri
Kira ödemelerinin elden yapılması uygulamada ciddi ispat sorunlarına yol açabilmektedir. Özellikle açıklamasız veya belge düzenlenmeden yapılan ödemelerde taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde ödeme yapıldığının ispatı zorlaşmaktadır.
Bu nedenle kira ödemelerinin mümkün olduğunca banka aracılığıyla yapılması ve açıklama kısmında ilgili ay ile kira bedeline ilişkin bilgilere yer verilmesi önem taşımaktadır.
Sonuç
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması Türk hukukunda zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü şekilde de geçerli bir kira ilişkisi kurulabilmektedir. Ancak uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıklar dikkate alındığında, kira sözleşmelerinin yazılı şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Özellikle kira bedeli, ödeme tarihi, artış oranı, depozito ve tarafların yükümlülüklerinin açık şekilde belirlenmesi; ileride doğabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önüne geçebilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu mudur?
Hayır. Türk hukukunda kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü olarak da geçerli bir kira ilişkisi kurulabilmektedir.
Yazılı kira sözleşmesi olmadan tahliye davası açılabilir mi?
Evet. Yazılı sözleşme bulunmasa da banka kayıtları, ödeme dekontları, mesajlaşmalar ve benzeri delillerle kira ilişkisinin varlığı ispat edilerek tahliye davası açılabilmektedir.
Elden kira ödemesi yapılması sorun yaratır mı?
Elden ödeme yapılması halinde ödeme yapıldığının ispatı zorlaşabilmektedir. Bu nedenle kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklama kısmı doldurularak yapılması önem taşımaktadır.
Banka dekontu kira sözleşmesi yerine geçer mi?
Banka dekontu tek başına kira sözleşmesi niteliğinde değildir. Ancak düzenli kira ödemelerini göstermesi nedeniyle kira ilişkisinin ispatında önemli delil olarak kullanılabilmektedir.
Yazılı kira sözleşmesinde hangi hususlar yer almalıdır?
Kira bedeli, ödeme tarihi, artış oranı, depozito bilgisi, kiralananın kullanım amacı, tarafların yükümlülükleri ve kira başlangıç tarihi gibi hususların açık şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmeleri ve kira ilişkileri, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle yazılı sözleşme bulunmaması, kira bedelinin ispatı, tahliye süreçleri, ödeme kayıtları ve taraflar arasındaki uyuşmazlıklar bakımından sürecin hukuki çerçevede değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Kira sözleşmeleri, tahliye davaları ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin detaylı bilgi almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.