Site Aidatı Borcunun Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları

Site ve apartman yaşamında aidat borcu, yalnızca yönetim tarafından talep edilen düzenli bir ödeme değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından aidat; ortak giderlere, avanslara, ortak tesislerin işletilmesine, bakım ve onarım masraflarına, yönetici giderlerine ve toplu yapı hizmetlerine katılma yükümlülüğünün uygulamadaki karşılığıdır.

Bu nedenle site aidatının ödenmemesi, basit bir ödeme gecikmesi olarak görülmemelidir. Aidat borcu ödenmediğinde site yönetimi veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir, dava açılabilir, gecikme tazminatı talep edilebilir ve bazı ağır durumlarda bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı gündeme gelebilir.

Bu yazıda site aidatı borcunun hukuki niteliği, aidattan kimlerin sorumlu olduğu, kiracının sorumluluğunun sınırı, ödenmeyen aidat için icra takibi, gecikme tazminatı, kanuni ipotek hakkı, kat malikleri kurulu kararlarının etkisi ve toplu yapılarda aidat borcunun nasıl değerlendirileceği ele alınmaktadır.

Site Aidatının Hukuki Niteliği

Site aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda doğrudan “aidat” kelimesiyle değil, genel olarak “ortak gider”, “gider payı” ve “avans payı” kavramlarıyla düzenlenmiştir. Uygulamada apartman aidatı veya site aidatı olarak ifade edilen ödeme, esasen kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcudur.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça bazı giderlere eşit olarak, bazı giderlere ise arsa payı oranında katılmak zorundadır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslar kural olarak eşit şekilde paylaşılır. Ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise kural olarak arsa payı oranında karşılanır.

Bu ayrım özellikle büyük sitelerde önemlidir. Çünkü aidatın tamamının bağımsız bölüm başına eşit şekilde belirlenmesi her zaman hukuka uygun olmayabilir. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve giderin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat borcu, kat malikinin mülkiyet hakkına bağlı bir yükümlülüktür. Bağımsız bölümün boş olması, malik tarafından kullanılmaması, ortak havuzdan, asansörden, bahçeden veya sosyal tesisten fiilen yararlanılmaması aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’de açıkça belirtildiği üzere, kat maliki ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bunlardan yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu konu, özellikle arsa payı ve bağımsız bölüm değeriyle bağlantılı uyuşmazlıklarda da önem taşır. Arsa payının hatalı belirlendiği durumlarda gider paylaşımı dolaylı olarak etkilenebileceğinden, bu konuda ayrıca “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” başlıklı yazımız incelenebilir.

Aidat Borcundan Sorumlu Kişiler

Aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Bağımsız bölüm kimin adına kayıtlıysa, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak gider ve avans borcunun asıl muhatabı da odur.

Ancak bağımsız bölüm kiraya verilmişse veya bir kişi bağımsız bölümden oturma hakkı, kullanım hakkı ya da başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlanıyorsa, sorumluluk yalnızca malik üzerinde kalmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’ye göre kiracı, oturma hakkı sahibi veya bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişi de gider ve avans borcundan, gecikme tazminatıyla birlikte kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Buradaki müteselsil sorumluluk, yönetimin aidat alacağını yalnızca malikten istemek zorunda olmadığı anlamına gelir. Yönetim, somut duruma göre kat malikine, kiracıya veya her ikisine birlikte başvurabilir. Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir. Kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlandırmıştır.

Bu nedenle uygulamada şu ayrım dikkatle yapılmalıdır: Kat maliki aidat borcundan tam olarak sorumludur. Kiracı ise aidat ve ortak gider borcundan, kira bedeliyle sınırlı olmak üzere sorumludur. Yönetim; kiracıya başvurduğunda kiracının hangi dönemde bağımsız bölümü kullandığını, kira bedelini ve talep edilen borcun hangi döneme ait olduğunu açık şekilde ortaya koymalıdır.

Kira ilişkisinin yazılı sözleşmeyle ispatı, aidat borcunun kiracıya yöneltilmesi bakımından da önem taşır. Yazılı kira sözleşmesi bulunmayan durumlarda kira ilişkisi geçersiz olmaz; ancak ispat sorunu ortaya çıkabilir. Aidat borcunun kiracıya yöneltildiği durumlarda, kira ilişkisinin varlığı ve kapsamı da önem taşır. Kira sözleşmesinin yazılı yapılmasının zorunlu olup olmadığı ve ispat bakımından doğurduğu sonuçlar hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesinin Yazılılığı ve İspat Sorunu” başlıklı yazımız incelenebilir.

Aidat Borcunun Dayanağı

Aidat borcunun sağlıklı şekilde talep edilebilmesi için borcun dayanağının belirli olması gerekir. Uygulamada aidat alacağı çoğunlukla üç temel belgeye dayanır: yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi.

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen belgedir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Bu nedenle aidatın hangi esaslara göre belirleneceği, gider paylaşımında özel bir düzenleme olup olmadığı ve bazı bağımsız bölümler için farklı hükümler getirilip getirilmediği öncelikle yönetim planından incelenmelidir.

Kat malikleri kurulu kararları da aidat borcunun önemli dayanaklarındandır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32’ye göre ana taşınmaz, kat malikleri kurulunca sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca alınan kararlara göre yönetilir. Kurul kararları karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Bu nedenle aidat artışı, olağanüstü gider, bakım-onarım masrafı veya ek avans kararı alınmışsa, bu kararın usulüne uygun şekilde alınmış ve deftere işlenmiş olması gerekir.

İşletme projesi ise aidat uygulamasının pratik merkezidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin işletme projesi yapar. Bu projede ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek tahmini gider miktarı ve avans tutarı gösterilir. İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse konu kat malikleri kurulunda incelenir.

Kesinleşmiş işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, icra takibi bakımından da önemlidir. Kanun bu belgeleri İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 kapsamında belirtilen belgelerden saymaktadır. Bu nedenle aidat takibinde yalnızca borcun ödenmediğini belirtmek yeterli değildir; alacağın hangi karara, hangi işletme projesine ve hangi döneme dayandığı açık şekilde ortaya konulmalıdır.

Aidat Borcunun Ödenmemesi Halinde İcra Takibi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini açıkça düzenler.

Bu nedenle site yönetimi, aidat borcu için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Aidat borcu bir para alacağı niteliğindedir. Yönetimin elinde kesinleşmiş işletme projesi, kat malikleri kurulu kararı, karar defteri, borç dökümü, ödeme kayıtları ve bildirim belgeleri bulunuyorsa takip süreci daha güçlü şekilde yürütülür.

Aidat alacağı için başlatılan icra takibinde borçlu ödeme emrine itiraz edebilir. İtiraz halinde takip durur. Bu durumda yönetimin alacağı tahsil edebilmesi için itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekir. Hangi yolun seçileceği, alacağın dayandığı belgelerin niteliğine göre belirlenir. Kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararları bazı durumlarda itirazın kaldırılması bakımından önem taşıyabilir; ancak her dosyada belge niteliği ayrıca incelenmelidir.

Aidat borcu nedeniyle başlatılan icra takibinde ödeme emrine itiraz edilmesi halinde takip durur. Bu durumda itirazın sonuçları, takibin devamı için başvurulabilecek yollar ve süreler bakımından ayrıca değerlendirme yapılmalıdır. Konuya ilişkin detaylı açıklamalar için “İcra Takibine İtiraz” başlıklı yazımız ve konuya ilişkin mevzuat ve Yargıtay kararları “İcra Takibine İtiraz (İcra İflas Kanunu m. 62 – m. 66)” başlıklı yazımız incelenebilir.

Aidat Borcunda Gecikme Tazminatı

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki yalnızca ana para borcundan sorumlu olmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Burada kullanılan kavram teknik olarak “gecikme tazminatı”dır. Uygulamada “aidat faizi”, “gecikme faizi” veya “gecikme zammı” denilse de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ifade gecikme tazminatıdır.

Gecikme tazminatının doğru hesaplanabilmesi için aidat borcunun hangi tarihte muaccel olduğu, ödeme gününün belirlenip belirlenmediği, işletme projesinin veya kurul kararının borçluya bildirilip bildirilmediği ve borçlunun borçtan hangi tarihte haberdar olduğu önem taşır. Aidat ödeme günü yönetim planında, kat malikleri kurulu kararında veya işletme projesinde açıkça belirlenmişse, gecikme tazminatı bu tarih esas alınarak hesaplanır. Ancak borçlunun ödeme yükümlülüğünden haberdar edilmediği durumlarda gecikme tazminatının başlangıcı uyuşmazlık konusu olabilir.

Bu nedenle site yönetimleri bakımından en sağlıklı yöntem; işletme projesinin, aidat kararının, ek ödeme kararının ve borç bildirimlerinin ispatlanabilir şekilde yapılmasıdır. İmza karşılığı tebliğ, taahhütlü mektup, noter ihtarı, KEP, yönetim uygulaması kayıtları ve banka açıklamaları bu noktada önem kazanır.

Gecikme tazminatı talep edilirken ana para, gecikme tazminatı, takip tarihine kadar işlemiş tutar ve takipten sonra işleyecek kalemler ayrı ayrı gösterilmelidir. Hesaplama hatası yapılması, icra takibine itiraz edilmesi halinde yönetimin elini zayıflatabilir.

Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğu

Kiracı, bağımsız bölümden kira ilişkisine dayanarak yararlandığı için aidat borcu bakımından tamamen dışarıda değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kiracı, kat malikinin m. 20 kapsamındaki gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur.

Ancak kiracının sorumluluğu kira miktarı ile sınırlıdır. Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL ise, kiracının ilgili ay bakımından sorumluluğu kural olarak bu kira bedeliyle sınırlı değerlendirilir.

Bu düzenleme özellikle site yönetimleri için pratik bir tahsil imkânı sağlar. Kiracı bağımsız bölümde otururken aidatların ödenmemesi halinde yönetim yalnızca malike ulaşmaya çalışmak zorunda kalmaz. Ancak kiracının sorumluluğu geçmiş dönemlerin tamamı bakımından sınırsız değildir. Kiracının bağımsız bölümde hangi tarihler arasında oturduğu, kira bedeli ve talep edilen borcun dönemi dikkatle incelenmelidir.

Kiracının tahliye ettiği dönemlerden sonraki aidat borçları bakımından kiracıya başvurulması kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle yönetimin takip başlatmadan önce borç dönemini, malik bilgilerini, kiracı bilgilerini ve kullanım tarihlerini kontrol etmesi gerekir.

Bağımsız Bölümün Boş Olması Durumunda Aidat Borcu

Uygulamada en sık ileri sürülen savunmalardan biri, bağımsız bölümün boş olduğu veya malik tarafından kullanılmadığı için aidat ödenmeyeceği iddiasıdır. Bu savunma kural olarak geçerli değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, kat malikinin ortak yer veya tesislerden yararlanma hakkından vazgeçerek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça düzenler.

Bu nedenle;

1. Boş daire için aidat ödenir,
2. Yazlık olarak kullanılan bağımsız bölüm için aidat ödenir,
3. Asansör kullanılmadığı iddiası tek başına aidat borcunu ortadan kaldırmaz,
4. Havuzdan veya spor salonundan yararlanılmaması ortak gider borcunu kendiliğinden sona erdirmez,
5. Bağımsız bölümün kiraya verilememiş olması aidat borcunu kaldırmaz.

Burada önemli olan, giderin hukuka uygun şekilde belirlenip belirlenmediğidir. Malik, aidat borcunun kendisinden hiç talep edilemeyeceğini değil; ancak aidat kararının, gider dağılımının veya işletme projesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürebilir. Bu durumda başvurulacak yol aidatı ödememek değil, hukuka aykırı karar veya işlem aleyhine süresinde hukuki yollara başvurmaktır.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz

Aidat borcunun dayanağı çoğu zaman kat malikleri kurulu kararıdır. Kat malikleri kurulu kararının hukuka aykırı olduğunu düşünen kat maliki, kararı yok sayarak ödeme yapmaktan kaçınmamalıdır. Bunun yerine Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında iptal davası açılması gündeme gelir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’e göre toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hallerde süre koşulu aranmaz.

Bu nedenle aidat kararının iptali ile aidat borcuna itiraz birbirinden ayrılmalıdır. Kat maliki, icra takibine itiraz ederek borca karşı savunma yapabilir. Ancak aidatın dayanağı olan kurul kararının ortadan kaldırılması gerekiyorsa, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında karar iptali gündeme gelebilir.

Aidat kararına karşı süresinde iptal davası açılmamışsa, karar geçerliliğini koruduğu sürece yönetim bu karara dayanarak aidat talep edebilir. Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı ek aidat, bakım-onarım, güçlendirme, asansör yenileme, çatı onarımı ve sosyal tesis giderlerinde kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı erken aşamada değerlendirilmelidir.

Kanuni İpotek Hakkı

Aidat borcunun tahsilinde gözden kaçırılan önemli hukuki imkânlardan biri kanuni ipotek hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’ye göre kat malikinin borcu tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kanuni ipotek hakkı, aidat alacağının taşınmaz üzerinde güvence altına alınmasını sağlar. Bu yol özellikle yüksek tutarlı ve uzun süreli aidat borçlarında önemlidir. Ancak doğrudan yönetimin tek taraflı işlemiyle kendiliğinden tapuya ipotek işlenmez. Borcun mahkemece tespit edilmesi ve gerekli hukuki sürecin işletilmesi gerekir.

Bu nedenle kanuni ipotek hakkı, sıradan her aidat gecikmesinde ilk başvurulacak yol değildir. Daha çok tahsil kabiliyeti zayıflayan, icra takibine rağmen ödenmeyen, ciddi tutara ulaşan veya bağımsız bölüm malikinin borcunu sürekli şekilde yerine getirmediği durumlarda değerlendirilmesi gereken bir teminat mekanizmasıdır.

Sürekli Aidat Ödemeyen Kat Maliki Bakımından Mülkiyetin Devri

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25, kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer kat malikleri açısından çekilmezlik oluşturan ağır durumları düzenler. Bu madde kapsamında, kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devri talep edilebilir.

Kanun, bazı hallerde çekilmezlik halinin varlığını kabul eder. Bunlardan biri, kat malikinin ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödememesi nedeniyle hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmasıdır.

Bu düzenleme uygulamada nadiren başvurulan, ağır ve istisnai bir yoldur. Her aidat borcu doğrudan mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Ancak kat malikinin sürekli şekilde aidat ödememesi, yönetimi ve diğer kat maliklerini sürekli icra ve dava yoluna başvurmak zorunda bırakması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25 kapsamında değerlendirme yapılabilir.

Bu yolun uygulanabilmesi için kanunda öngörülen şartların dikkatle incelenmesi, kat malikleri kurulu kararının alınması, takip ve dava geçmişinin belgelenmesi ve çekilmezlik halinin somut olarak ortaya konulması gerekir.

Toplu Yapılarda Site Aidatı

Günümüzde birçok uyuşmazlık klasik apartman yapısından çok, birden fazla bloktan ve ortak sosyal tesislerden oluşan sitelerde ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle toplu yapı hükümleri ayrıca önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66’ya göre toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapılarda gider paylaşımı daha karmaşık olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 72’ye göre belli bir yapıya veya yalnızca bazı yapıların ortak kullanımına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından karşılanır. Buna karşılık bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin giderler bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Bu ayrım özellikle blok aidatı, site genel aidatı, sosyal tesis gideri, otopark gideri, güvenlik gideri, peyzaj gideri ve havuz gideri gibi kalemlerde önemlidir. Her giderin bütün maliklere aynı şekilde yansıtılması her zaman doğru olmayabilir. Giderin hangi ortak alana ilişkin olduğu, hangi bağımsız bölümlerin bu alandan yararlandığı ve yönetim planındaki düzenleme birlikte değerlendirilmelidir.

Toplu yapılarda blok kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve site yönetimi arasındaki yetki dağılımı da aidat borcunun dayanağı bakımından önemlidir. Yanlış kurul tarafından alınan karar, hatalı gider dağılımı veya yönetim planına aykırı aidat belirlenmesi uyuşmazlık doğurabilir.

Site Yönetiminin Dikkat Etmesi Gereken Belgeler

Aidat alacağının tahsilinde yönetimin güçlü durumda olabilmesi için belgelerin düzenli tutulması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35 yöneticinin görevlerini düzenler. Yönetici; kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri almak, avans toplamak, ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek, sürelerin geçirilmesini önlemek ve borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmakla görevlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 36’ya göre yönetici, kararları, yapılan ihtar ve tebligatın özetini, tarihlerini ve bütün giderleri deftere yazmak ve belgeleri saklamak zorundadır. Bu yükümlülük, aidat alacağı uyuşmazlıklarında doğrudan önem taşır. Çünkü icra takibi veya dava aşamasında yönetimin borcu ispat etmesi gerekir.

Sağlıklı bir aidat dosyasında özellikle şu belgeler bulunmalıdır:

• Yönetim planı,
• Kat malikleri kurulu kararları,
• İşletme projesi,
• İşletme projesinin tebliğ belgeleri,
• Aidat ve avans borç dökümü,
• Banka hesap hareketleri,
• Ödeme dekontları,
• İhtarlar ve bildirimler,
• Kiracı bilgileri,
• Bağımsız bölüm malik listesi,
• Gider faturaları ve hizmet sözleşmeleri.

Bu belgeler olmadan başlatılan takiplerde borçlu itiraz ettiğinde yönetim gereksiz zaman kaybedebilir. Aidat alacağı haklı olsa bile kötü dosya yönetimi tahsil sürecini zayıflatır.

Aidat Borcunda Zamanaşımı

Aidat alacakları bakımından zamanaşımı konusu ayrıca değerlendirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat alacağı için özel bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Bu nedenle genel hükümler ve alacağın niteliği dikkate alınır.

Uygulamada aidat, dönemsel nitelikte bir alacak olarak değerlendirildiğinden beş yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelir. Ancak her dosyada alacağın niteliği, talep edilen kalemler, işletme projesi, kurul kararı, takip tarihi, borç ikrarı, ödeme, ihtar ve zamanaşımını kesen işlemler ayrıca incelenmelidir.

Yönetimlerin uzun yıllar boyunca aidat borçlarını takip etmemesi doğru değildir. Aidat borçları düzenli takip edilmeli, ödemeyen malik veya kiracılar bakımından gecikmeden yazılı bildirim ve icra süreci değerlendirilmelidir. Aksi halde hem tahsilat zorlaşır hem de zamanaşımı savunmasıyla karşılaşılır.

Aidat Borcuna Karşı İleri Sürülebilecek Savunmalar

Aidat borcuna karşı yapılan her itiraz kötü niyetli değildir. Bazı durumlarda borçlu kat malikinin veya kiracının haklı savunmaları olabilir. Bu nedenle her uyuşmazlıkta borcun dayanağı ve hesaplama yöntemi ayrıca incelenmelidir.

Aidat borcuna karşı ileri sürülebilecek başlıca savunmalar şunlardır:

• Borcun ödendiği,
• Talep edilen dönemde bağımsız bölümün kullanılmadığı değil, borcun yanlış kişiye yöneltildiği,
• Kiracının sorumluluğunun kira bedelini aştığı,
• İşletme projesinin usulüne uygun bildirilmediği,
• Aidat kararının usulüne uygun alınmadığı,
• Gider paylaşımının yönetim planına veya Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye aykırı olduğu,
• Gecikme tazminatının yanlış tarihten başlatıldığı,
• Talep edilen borcun zamanaşımına uğradığı,
• Aynı borç için mükerrer takip yapıldığı,
• Borç dökümünün belirsiz veya hatalı olduğu.

Bu savunmaların her biri aynı sonucu doğurmaz. Bazıları borcun tamamını ortadan kaldırabilir; bazıları yalnızca gecikme tazminatını veya belirli dönemleri etkileyebilir. Bu nedenle aidat borcuna itiraz ederken genel ifadeler yerine, somut borç kalemlerine yönelik açık ve belgeli itiraz yapılmalıdır.

Aidat Borcu Nedeniyle Haciz

Aidat borcu için başlatılan icra takibi kesinleşirse, yönetim haciz işlemleri talep edebilir. Bu kapsamda borçlunun banka hesaplarına, maaşına, taşınırlarına, araçlarına veya taşınmazlarına haciz konulması gündeme gelebilir.

Ancak haciz süreci İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir. Borçlunun haczedilemeyen mal ve hakları varsa bunlar dikkate alınmalıdır. Haciz işlemi yapılırken hem alacaklının tahsil hakkı hem de borçlunun kanunen korunan hakları birlikte değerlendirilir.

Aidat borcu nedeniyle başlatılan takip kesinleştikten sonra haciz aşamasına geçilmesi halinde, borçlunun hangi mal ve haklarının haczedilebileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için “Haczedilemeyen Mallar” başlıklı yazımız incelenebilir.

Sonuç

Site aidatı borcu, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak yaşamın sürdürülebilmesi için öngörülen temel yükümlülüklerden biridir. Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa dahi ortak gider ve avans payını ödemekle yükümlüdür. Kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de kanunda belirtilen sınırlar içinde kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabilir.

Aidat borcunun ödenmemesi halinde yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi yapılabilir, dava açılabilir, aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edilebilir ve ağır durumlarda kanuni ipotek veya mülkiyetin devri gibi daha ciddi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Bununla birlikte aidat alacağının tahsili yalnızca borç miktarının yazılmasıyla yürütülebilecek basit bir işlem değildir. Yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, tebligat belgeleri, borç dökümü ve ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle büyük sitelerde blok gideri, genel site gideri, sosyal tesis gideri ve ortak alan ayrımı doğru yapılmadığında, haklı alacak dahi usul ve ispat sorunları nedeniyle tartışmalı hale gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Site aidatı ödenmezse icra takibi başlatılır mı?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi yapılabilir. Takip başlatılmadan önce borcun hangi karar, işletme projesi ve döneme dayandığı net şekilde belirlenmelidir.

Boş daire için aidat ödenir mi?

Evet. Bağımsız bölümün boş olması aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Kat maliki, ortak yer veya tesisleri fiilen kullanmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kiracı aidat borcundan sorumlu olur mu?

Evet. Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kat malikiyle birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Aidat borcunda gecikme tazminatı oranı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Hesaplamada borcun muacceliyet tarihi ve borçlunun borçtan haberdar edilip edilmediği önem taşır.

Site yönetimi kiracıya mı yoksa ev sahibine mi takip başlatmalıdır?

Somut duruma göre her ikisine de başvurulabilir. Kat maliki asıl borçludur. Kiracı ise bağımsız bölümden yararlandığı dönem ve kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur. Uygulamada malik, kiracı ve borç dönemi birlikte değerlendirilerek takip stratejisi belirlenmelidir.

Aidat kararına itiraz etmek borcu kendiliğinden ortadan kaldırır mı?

Hayır. Kat malikleri kurulu kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında süresinde iptal davası açılması gerekir. Karar geçerliliğini koruduğu sürece yönetim bu karara dayanarak aidat talep edebilir.

Aidat borcu için bağımsız bölüm üzerine ipotek konulabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’de kanuni ipotek hakkı düzenlenmiştir. Ancak bu hak kendiliğinden tapuya işlenmez. Borcun mahkemece tespit edilmesi ve gerekli hukuki sürecin işletilmesi gerekir.

Site aidatı borcu zamanaşımına uğrar mı?

Evet, aidat alacakları zamanaşımına tabi olabilir. Uygulamada dönemsel aidat alacakları bakımından beş yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelir. Ancak ödeme, ihtar, icra takibi, borç ikrarı ve alacağın niteliği somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Site aidatı borcu, ortak giderlerin belirlenmesi, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, kiracı ve malik sorumluluğu, gecikme tazminatı ve icra takibi süreçleri bakımından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir konudur. Özellikle yüksek tutarlı aidat borçlarında, toplu yapı yönetimlerinde, kiracı-malik uyuşmazlıklarında ve icra takibine itiraz edilen dosyalarda hukuki sürecin belgeler üzerinden doğru şekilde yürütülmesi önem taşımaktadır. Site aidatı borcu, ortak gider alacağı, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve icra takip süreçleri hakkında hukuki değerlendirme almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.