Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının oldukça altında kaldığı iddiasıdır. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmenin kurulduğu dönemde belirlenen kira bedeli zaman içerisinde ekonomik gerçeklikten uzaklaşabilmektedir. Bu durumda taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, kira tespit davası gündeme gelir.

Kira tespit davası, devam eden kira ilişkisi kapsamında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir dava türüdür. Bu dava ile kira sözleşmesi sona erdirilmez; yalnızca yeni kira döneminde uygulanacak bedel belirlenir. Bu nedenle tahliye davaları ile karıştırılmaması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, özellikle beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davalarının temel dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri oluşturmaktadır. TBK m. 344 kira artışının hangi ölçütlere göre yapılacağını düzenlerken, TBK m. 345 ise dava açma zamanı ve belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağına ilişkin esasları belirlemektedir.

Kanunda benimsenen sistem, kira ilişkisinin süresine göre farklı sonuçlar doğurmaktadır.

İlk Beş Yıllık Dönem

İlk beş yıllık dönemde kira artışı kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsa bile bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE sınırını aşamaz.

Bu düzenleme emredici niteliktedir ve tarafların aksi yönde anlaşması kural olarak geçerli kabul edilmez.

Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri

Kira ilişkisinin beş yılı aşmasıyla birlikte sistem değişmektedir. Bu aşamadan sonra mahkeme yalnızca TÜFE oranını dikkate almaz. Emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel özellikleri, kullanım amacı ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira tespit davaları daha yoğun şekilde gündeme gelmektedir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası teknik anlamda bir tespit davasıdır. Ancak klasik tespit davalarından farklı olarak yalnızca mevcut hukuki durumun belirlenmesine değil, kira sözleşmesinin gelecekte uygulanacak şartlarının değiştirilmesine de etki eder.

Bu nedenle öğretide ve uygulamada “yenilik doğuran etkisi bulunan tespit davası” olarak nitelendirilmektedir.

Mahkeme tarafından verilen karar doğrudan kira farkının tahsiline ilişkin bir hüküm içermez. Karar ile yalnızca uygulanacak kira bedeli belirlenir. Kira farkının tahsili için ayrıca talepte bulunulması gerekir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası, TBK m. 344 ve 345 hükümleri kapsamında devam eden kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin kanuni ölçütlere göre belirlenmesini sağlar. Bu dava özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira ilişkisinin süresi ve kira dönemleri dikkate alınarak açılır.

Kira uyarlama davası ise olağanüstü ve öngörülemeyen değişiklikler nedeniyle sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesinin taraflardan biri bakımından katlanılamaz hale gelmesi durumunda gündeme gelir. Uyarlama davasının dayanağı kira tespit davasından farklıdır ve her kira bedeli artışı talebi uyarlama davası niteliği taşımaz.

Bu nedenle kira bedelinin artırılması istenen her durumda doğrudan kira tespit davası veya uyarlama davası açılması doğru değildir. Kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri, kira bedelinin belirlenme biçimi ve olağanüstü koşulların varlığı birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar

Kira tespit davası açılabilmesi için belirli hukuki şartların birlikte bulunması gerekir.

Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri bakımından kural olarak herhangi bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Bu konu hakkında detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesinin Yazılı Olarak Düzenlenmesi Zorunlu mudur?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu nedenle sözlü kira ilişkisine dayanılarak da kira tespit davası açılması mümkündür. Ancak kira ilişkisinin varlığı ve mevcut kira bedeli gerektiğinde banka kayıtları, ödeme dekontları, mesaj içerikleri veya tanık anlatımları ile ispat edilmelidir.

Kira İlişkisinin Devam Etmesi

Kira tespit davası yalnızca devam eden kira ilişkileri bakımından açılabilir. Kiracının taşınmazı tahliye etmiş olması veya kira sözleşmesinin sona ermiş bulunması halinde artık uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yarar bulunmayacaktır.

Kira tespit davası geçmiş dönem kira bedellerinin yeniden hesaplanmasına değil, devam eden kira ilişkisi bakımından uygulanacak yeni bedelin belirlenmesine yöneliktir.

Hukuki Yarar Şartı

Her davada olduğu gibi kira tespit davasında da hukuki yarar şartı bulunmaktadır. Özellikle taraflar arasında kira bedeline ilişkin gerçek bir uyuşmazlığın bulunmaması veya kira ilişkisinin sona ermiş olması durumunda dava şartı yönünden değerlendirme yapılabilir.

İhtar ve Bildirim Şartı

Kira tespit davalarında en kritik konulardan biri, ihtar ve bildirim sürecidir. Çünkü dava açılmış olması tek başına yeni kira bedelinin hemen uygulanacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını özel olarak düzenlemiştir.

Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa:

• davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması,
• veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir.

Bu şart sağlanırsa mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.

Örnek

Kira dönemi her yıl 1 Eylül’de başlıyorsa, kiraya verenin:

• en geç 1 Ağustos’a kadar dava açması,
• veya kiracıya ihtar göndermesi gerekir.

Bu şart yerine getirilmezse mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli mevcut dönem için değil, sonraki kira dönemi için uygulanır.

Sözleşmede Artış Hükmü Varsa

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm bulunuyorsa ayrıca ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili dönemin başından itibaren uygulanabilir.

Örnek

Yeni kira dönemi 1 Eylül’de başlıyorsa ve sözleşmede artış şartı varsa, kiraya veren Ekim ayında dava açsa bile mahkemenin belirlediği kira bedeli 1 Eylül’den itibaren geçerli olabilir.

Yazılı Bildirim Nasıl Yapılır?

Kanunda özel bir şekil şartı bulunmamakla birlikte uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilmektedir. İhtarnamede kira bedelinin artırılmasının talep edildiği ve yeni dönem bakımından kira tespiti isteneceği açık şekilde belirtilmelidir.

Uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri süre hesabıdır. Özellikle birkaç günlük gecikme, kira farkının bir yıl daha geç alınmasına neden olabilmektedir.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davalarında beş yıllık sürenin doğru hesaplanması büyük önem taşımaktadır. Çünkü uygulanacak hukuki yol ve kira bedelinin belirlenme ölçütleri doğrudan bu süreye göre değişir.

İlk Sözleşme Tarihi

Beş yıllık sürenin hesabında esas alınacak tarih, kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihtir. Sonradan yapılan yıllık uzatmalar, yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin protokoller veya kira sözleşmesinin aynı ilişki devam ederken yenilenmesi kural olarak yeni bir kira ilişkisi oluşturmaz.

Yenilenen Sözleşmeler

Belirli süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu nedenle her uzama dönemi yeni sözleşme olarak kabul edilmez.

Uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri, her yeni kira yılı ile birlikte beş yıllık sürenin sıfırlandığının düşünülmesidir. Oysa kira ilişkisi kesintisiz devam ediyorsa süre de ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır.

Yeni Kira İlişkisi Sayılabilecek Durumlar

Bazı durumlarda tarafların tamamen yeni ekonomik koşullarla yeni bir kira ilişkisi kurduğu kabul edilebilir. Özellikle kira bedelinin rayiç seviyeye çekildiği ve önceki ilişkinin fiilen sona erdirildiği durumlarda somut olay ayrıca değerlendirilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Ölçütler

Kira tespit davalarında mahkeme kira bedelini yalnızca tek bir veriye göre belirlemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında birçok ölçüt birlikte değerlendirilir.

TÜFE Oranı

İlk beş yıllık dönemde temel ölçüt TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE sınırını aşamaz.

*2022-2024 döneminde konut kiraları bakımından geçici yüzde 25 artış sınırı uygulanmıştır. Bu sınırlama, yürürlükte olduğu dönemle sınırlı olarak değerlendirilmelidir. Çatılı işyeri kiraları bakımından ise TBK m. 344 kapsamında genel TÜFE sınırı ve beş yılı aşan kira ilişkilerine ilişkin ölçütler dikkate alınır.

Emsal Kira Bedelleri

Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri önem kazanır. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi; aynı bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazları inceleyerek rayiç kira bedeline ilişkin değerlendirme yapar.

Bu incelemede özellikle:

• taşınmazın bulunduğu semt,
• ulaşım imkanları,
• kullanım amacı,
• büyüklüğü,
• bina yaşı,
• fiziki durumu,
• ticari potansiyeli dikkate alınmaktadır.

Ancak yalnızca ilan sitelerinde yer alan kira bedelleri tek başına belirleyici kabul edilmez. Çünkü ilan bedeli ile fiilen yapılan kira sözleşmesindeki bedel her zaman aynı olmayabilir.

Kiralananın Fiziksel Özellikleri

Mahkeme ayrıca taşınmazın ekonomik değerine etki eden tüm unsurları da değerlendirir. Konut ve işyeri kiralarında değerlendirme kriterleri farklılık gösterebilir.

Özellikle:

• taşınmazın konumu,
• cephesi,
• kullanım alanı,
• teknik özellikleri,
• kullanım amacı,
• ticari hareketliliği kira bedelinin belirlenmesinde önem taşır.

Hak ve Nesafet İlkesi

Kira tespit davalarında nihai belirleyici unsur hak ve nesafet ilkesidir. Mahkeme emsal kira bedellerini doğrudan mevcut kiracıya uygulamak zorunda değildir. Çünkü mevcut kiracı ile taşınmazı ilk kez kiralayacak kişi aynı hukuki konumda kabul edilmez.

Hak ve nesafet indirimi, eski kiracının uzun süredir aynı taşınmazda bulunması ve kira ilişkisinin sürekliliği nedeniyle uygulanır. Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen rayiç kira bedelini doğrudan hüküm altına almak zorunda değildir. Eski kiracılık ilişkisi, kullanım süresi ve kira ilişkisinin devamlılığı dikkate alınarak rayiç bedel üzerinden hakkaniyete uygun indirim yapılabilir. Ancak bu indirim sabit bir oran değildir; somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Arabuluculuk ve Yargılama Süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B kapsamında dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk son tutanağının alınmış olması gerekir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalarda mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verebilir.

Görevli Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Görev hususu kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından:

• taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
• davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olabilir.

Uygulamada çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılmaktadır.

Bilirkişi ve Keşif Süreci

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi uygulamada neredeyse standart hale gelmiştir. Mahkeme tarafından keşif yapılmasına, taşınmazın incelenmesine ve emsal araştırması yapılmasına karar verilebilir.

Taraflar:

• kira sözleşmeleri,
• banka kayıtları,
• emsal sözleşmeler,
• tapu kayıtları,
• ekspertiz raporları gibi delilleri dosyaya sunabilirler.

Harç ve Yargılama Giderleri

Kira tespit davalarında dava değeri ve harç hesabı, uygulamada mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki yıllık fark üzerinden belirlenir.

Dava değeri belirlenirken:

• mevcut aylık kira,
• talep edilen aylık kira,
• aradaki farkın yıllık toplamı esas alınır.

Bunun yanında bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları nedeniyle yargılama giderleri birçok davaya göre daha yüksek olabilmektedir.

Kira Tespit Kararının Sonuçları

Kira tespit davası sonucunda verilen karar kira sözleşmesini sona erdirmez. Mahkeme yalnızca uygulanacak yeni kira bedelini belirler ve kira ilişkisi aynı şekilde devam eder.

Yeni Kira Bedelinin Uygulanması

Kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı dava tarihi, ihtar süreci ve kira dönemine göre değişmektedir. Mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili dönem bakımından uygulanabilir hale geldikten sonra, kiracının ödediği kira ile yeni belirlenen kira arasında fark oluşabilir.

Kira Farkının Tahsili

Kira tespit davasında mahkeme doğrudan kira farkının tahsiline karar vermez. Çünkü bu dava bir eda davası değil, tespit davasıdır.

Kira tespit davasında verilen karar, kural olarak yeni kira bedelini belirler. Kiracının önceki dönemde ödediği kira ile mahkemece belirlenen kira arasında fark oluşmuşsa, bu farkın tahsili için kararın kesinleşmesi ve alacak kalemlerinin ayrıca belirlenmesi gerekir. Somut duruma göre kira farkı alacağı ayrıca dava konusu yapılabilir veya kesinleşen tespit kararına dayanılarak takip süreci gündeme gelebilir.

Kararın Kesinleşmesi ve Faiz

Kira tespit kararları kesinleşmeden doğrudan icraya konulamaz. Taraflar karara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler.

Faiz bakımından da temel yaklaşım aynıdır. Kira farkı alacağı yönünden faiz kural olarak kararın kesinleşmesinden sonra gündeme gelir.

Sonuç

Kira tespit davaları, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uyarlanmasını sağlayan önemli dava türlerinden biridir. Ancak bu davalarda yalnızca emsal kira bedellerine bakılması yeterli değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin hesabı, ihtar süreci, arabuluculuk başvurusu, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle dava açma tarihi ve kira dönemine ilişkin sürelerin yanlış hesaplanması, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle kira tespit sürecinin somut olayın özelliklerine göre teknik şekilde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası devam ederken tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Tahliye sebebinin şartları oluşmuşsa kira tespit davası devam ederken ayrıca tahliye davası açılması mümkündür.

Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?

Taşınmazı sonradan satın alan malik, kira ilişkisine taraf haline geldiğinden şartları varsa kira tespit davası açabilir.

Kira tespit davası geçmişe dönük açılabilir mi?

Kira tespit davası geçmiş kira dönemlerinin yeniden belirlenmesine yönelik açılamaz. Ancak kanundaki süre ve bildirim şartları sağlanmışsa belirlenen kira bedeli ilgili kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.

Kira tespit davası sürerken kiracı mevcut kirayı ödemeye devam eder mi?

Evet. Mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır.

Kira tespit davasında tanık dinlenebilir mi?

Özellikle sözlü kira ilişkilerinde veya kira ilişkisinin başlangıcının tartışmalı olduğu durumlarda tanık deliline başvurulması mümkündür.

Döviz üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde kira tespiti yapılabilir mi?

Yabancı para üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde TBK m. 344/4 kapsamında özel düzenlemeler uygulanmaktadır.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı mıdır?

Hayır. Kira tespit davası, TBK m. 344 ve 345 kapsamında kira bedelinin kanuni ölçütlere göre belirlenmesine ilişkindir. Kira uyarlama davası ise olağanüstü ve öngörülemeyen değişiklikler nedeniyle sözleşme şartlarının değiştirilmesi talebine dayanır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir. Ancak ilk beş yıllık dönemde kira artışı kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi daha geniş şekilde değerlendirilir.

Kira tespit davasında belirlenen kira bedeli ne zamandan itibaren geçerli olur?

Bu durum TBK m. 345’e göre belirlenir. Dava yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılmış veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da belirlenen bedel ilgili dönem başından itibaren uygulanabilir.

Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi, emsal kira araştırması, kira farkı alacağı, ihtar süreci ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki süreçler hakkında detaylı bilgi almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.