Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının oldukça altında kaldığı iddiasıdır. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmenin kurulduğu dönemde belirlenen kira bedeli zaman içerisinde ekonomik gerçeklikten uzaklaşabilmektedir. Bu durumda taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, kira tespit davası gündeme gelir.
Kira tespit davası, devam eden kira ilişkisi kapsamında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir dava türüdür. Bu dava ile kira sözleşmesi sona erdirilmez; yalnızca yeni kira döneminde uygulanacak bedel belirlenir. Bu nedenle tahliye davaları ile karıştırılmaması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, özellikle beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davalarının temel dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri oluşturmaktadır. TBK m. 344 kira artışının hangi ölçütlere göre yapılacağını düzenlerken, TBK m. 345 ise dava açma zamanı ve belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağına ilişkin esasları belirlemektedir.
Kanunda benimsenen sistem, kira ilişkisinin süresine göre farklı sonuçlar doğurmaktadır.
İlk Beş Yıllık Dönem
İlk beş yıllık dönemde kira artışı kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsa bile bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE sınırını aşamaz.
Bu düzenleme emredici niteliktedir ve tarafların aksi yönde anlaşması kural olarak geçerli kabul edilmez.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri
Kira ilişkisinin beş yılı aşmasıyla birlikte sistem değişmektedir. Bu aşamadan sonra mahkeme yalnızca TÜFE oranını dikkate almaz. Emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel özellikleri, kullanım amacı ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira tespit davaları daha yoğun şekilde gündeme gelmektedir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası teknik anlamda bir tespit davasıdır. Ancak klasik tespit davalarından farklı olarak yalnızca mevcut hukuki durumun belirlenmesine değil, kira sözleşmesinin gelecekte uygulanacak şartlarının değiştirilmesine de etki eder.
Bu nedenle öğretide ve uygulamada “yenilik doğuran etkisi bulunan tespit davası” olarak nitelendirilmektedir.
Mahkeme tarafından verilen karar doğrudan kira farkının tahsiline ilişkin bir hüküm içermez. Karar ile yalnızca uygulanacak kira bedeli belirlenir. Kira farkının tahsili için ayrıca talepte bulunulması gerekir.
Kira Tespit Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kira tespit davası açılabilmesi için belirli hukuki şartların birlikte bulunması gerekir.
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri bakımından kural olarak herhangi bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Bu konu hakkında detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesinin Yazılı Olarak Düzenlenmesi Zorunlu mudur?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bu nedenle sözlü kira ilişkisine dayanılarak da kira tespit davası açılması mümkündür. Ancak kira ilişkisinin varlığı ve mevcut kira bedeli gerektiğinde banka kayıtları, ödeme dekontları, mesaj içerikleri veya tanık anlatımları ile ispat edilmelidir.
Kira İlişkisinin Devam Etmesi
Kira tespit davası yalnızca devam eden kira ilişkileri bakımından açılabilir. Kiracının taşınmazı tahliye etmiş olması veya kira sözleşmesinin sona ermiş bulunması halinde artık uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yarar bulunmayacaktır.
Kira tespit davası geçmiş dönem kira bedellerinin yeniden hesaplanmasına değil, devam eden kira ilişkisi bakımından uygulanacak yeni bedelin belirlenmesine yöneliktir.
Hukuki Yarar Şartı
Her davada olduğu gibi kira tespit davasında da hukuki yarar şartı bulunmaktadır. Özellikle taraflar arasında kira bedeline ilişkin gerçek bir uyuşmazlığın bulunmaması veya kira ilişkisinin sona ermiş olması durumunda dava şartı yönünden değerlendirme yapılabilir.
İhtar ve Bildirim Şartı
Kira tespit davalarında en kritik konulardan biri, ihtar ve bildirim sürecidir. Çünkü dava açılmış olması tek başına yeni kira bedelinin hemen uygulanacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını özel olarak düzenlemiştir.
Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa
Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa:
- davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması,
- veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir.
Bu şart sağlanırsa mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
Örnek
Kira dönemi her yıl 1 Eylül’de başlıyorsa, kiraya verenin:
- en geç 1 Ağustos’a kadar dava açması,
- veya kiracıya ihtar göndermesi gerekir.
Bu şart yerine getirilmezse mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli mevcut dönem için değil, sonraki kira dönemi için uygulanır.
Sözleşmede Artış Hükmü Varsa
Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm bulunuyorsa ayrıca ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili dönemin başından itibaren uygulanabilir.
Örnek
Yeni kira dönemi 1 Eylül’de başlıyorsa ve sözleşmede artış şartı varsa, kiraya veren Ekim ayında dava açsa bile mahkemenin belirlediği kira bedeli 1 Eylül’den itibaren geçerli olabilir.
Yazılı Bildirim Nasıl Yapılır?
Kanunda özel bir şekil şartı bulunmamakla birlikte uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilmektedir. İhtarnamede kira bedelinin artırılmasının talep edildiği ve yeni dönem bakımından kira tespiti isteneceği açık şekilde belirtilmelidir.
Uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri süre hesabıdır. Özellikle birkaç günlük gecikme, kira farkının bir yıl daha geç alınmasına neden olabilmektedir.
Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Kira tespit davalarında beş yıllık sürenin doğru hesaplanması büyük önem taşımaktadır. Çünkü uygulanacak hukuki strateji doğrudan bu süreye göre değişmektedir.
İlk Sözleşme Tarihi
Beş yıllık sürenin hesabında esas alınacak tarih, kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihtir. Sonradan yapılan yıllık uzatmalar, yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin protokoller veya kira sözleşmesinin aynı ilişki devam ederken yenilenmesi kural olarak yeni bir kira ilişkisi oluşturmaz.
Yenilenen Sözleşmeler
Belirli süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu nedenle her uzama dönemi yeni sözleşme olarak kabul edilmez.
Uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri, her yeni kira yılı ile birlikte beş yıllık sürenin sıfırlandığının düşünülmesidir. Oysa kira ilişkisi kesintisiz devam ediyorsa süre de ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır.
Yeni Kira İlişkisi Sayılabilecek Durumlar
Bazı durumlarda tarafların tamamen yeni ekonomik koşullarla yeni bir kira ilişkisi kurduğu kabul edilebilir. Özellikle kira bedelinin rayiç seviyeye çekildiği ve önceki ilişkinin fiilen sona erdirildiği durumlarda somut olay ayrıca değerlendirilir.
Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Ölçütler
Kira tespit davalarında mahkeme kira bedelini yalnızca tek bir veriye göre belirlemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında birçok ölçüt birlikte değerlendirilir.
TÜFE Oranı
İlk beş yıllık dönemde temel ölçüt TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE sınırını aşamaz.
*2022-2024 yılları arasında uygulanan geçici yüzde 25 kira artış sınırı ise ilgili dönem bakımından ayrıca uygulanmıştır.
Emsal Kira Bedelleri
Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri önem kazanır. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi; aynı bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazları inceleyerek rayiç kira bedeline ilişkin değerlendirme yapar.
Bu incelemede özellikle:
- taşınmazın bulunduğu semt,
- ulaşım imkanları,
- kullanım amacı,
- büyüklüğü,
- bina yaşı,
- fiziki durumu,
- ticari potansiyeli dikkate alınmaktadır.
Ancak yalnızca ilan sitelerinde yer alan kira bedelleri tek başına belirleyici kabul edilmez. Çünkü ilan bedeli ile fiilen yapılan kira sözleşmesindeki bedel her zaman aynı olmayabilir.
Kiralananın Fiziksel Özellikleri
Mahkeme ayrıca taşınmazın ekonomik değerine etki eden tüm unsurları da değerlendirir. Konut ve işyeri kiralarında değerlendirme kriterleri farklılık gösterebilir.
Özellikle:
- taşınmazın konumu,
- cephesi,
- kullanım alanı,
- teknik özellikleri,
- kullanım amacı,
- ticari hareketliliği kira bedelinin belirlenmesinde önem taşır.
Hak ve Nesafet İlkesi
Kira tespit davalarında nihai belirleyici unsur hak ve nesafet ilkesidir. Mahkeme emsal kira bedellerini doğrudan mevcut kiracıya uygulamak zorunda değildir. Çünkü mevcut kiracı ile taşınmazı ilk kez kiralayacak kişi aynı hukuki konumda kabul edilmez.
Bu nedenle uygulamada eski kiracılık ilişkisi, kullanım süresi ve kira ilişkisinin devamlılığı dikkate alınarak hakkaniyet indirimi yapılabilmektedir.
Yargıtay uygulamasında çoğu zaman emsal kira bedeli üzerinden belirli oranlarda indirim yapıldığı görülmektedir.
Arabuluculuk ve Yargılama Süreci
Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verilebilir.
Görevli Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Görev hususu kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.
Yetkili Mahkeme
Yetki bakımından:
- taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
- davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olabilir.
Uygulamada çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılmaktadır.
Bilirkişi ve Keşif Süreci
Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi uygulamada neredeyse standart hale gelmiştir. Mahkeme tarafından keşif yapılmasına, taşınmazın incelenmesine ve emsal araştırması yapılmasına karar verilebilir.
Taraflar:
- kira sözleşmeleri,
- banka kayıtları,
- emsal sözleşmeler,
- tapu kayıtları,
- ekspertiz raporları gibi delilleri dosyaya sunabilirler.
Harç ve Yargılama Giderleri
Kira tespit davalarında harç hesabı, mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki fark üzerinden yapılır.
Dava değeri belirlenirken:
- mevcut aylık kira,
- talep edilen aylık kira,
- aradaki farkın yıllık toplamı esas alınır.
Bunun yanında bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları nedeniyle yargılama giderleri birçok davaya göre daha yüksek olabilmektedir.
Kira Tespit Kararının Sonuçları
Kira tespit davası sonucunda verilen karar kira sözleşmesini sona erdirmez. Mahkeme yalnızca uygulanacak yeni kira bedelini belirler ve kira ilişkisi aynı şekilde devam eder.
Yeni Kira Bedelinin Uygulanması
Kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı dava tarihi, ihtar süreci ve kira dönemine göre değişmektedir. Mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili dönem bakımından uygulanabilir hale geldikten sonra, kiracının ödediği kira ile yeni belirlenen kira arasında fark oluşabilir.
Kira Farkının Tahsili
Kira tespit davasında mahkeme doğrudan kira farkının tahsiline karar vermez. Çünkü bu dava bir eda davası değil, tespit davasıdır.
Bu nedenle kira farkının tahsili için:
- ayrıca alacak talebinde bulunulması,
- veya ilamlı icra yoluna başvurulması gerekmektedir.
Kararın Kesinleşmesi ve Faiz
Kira tespit kararları kesinleşmeden doğrudan icraya konulamaz. Taraflar karara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler.
Faiz bakımından da temel yaklaşım aynıdır. Kira farkı alacağı yönünden faiz kural olarak kararın kesinleşmesinden sonra gündeme gelir.
Sonuç
Kira tespit davaları, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uyarlanmasını sağlayan önemli dava türlerinden biridir. Ancak bu davalarda yalnızca emsal kira bedellerine bakılması yeterli değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin hesabı, ihtar süreci, arabuluculuk başvurusu, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle dava açma tarihi ve kira dönemine ilişkin sürelerin yanlış hesaplanması, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle kira tespit sürecinin somut olayın özelliklerine göre teknik şekilde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası devam ederken tahliye davası açılabilir mi?
Evet. Tahliye sebebinin şartları oluşmuşsa kira tespit davası devam ederken ayrıca tahliye davası açılması mümkündür.
Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?
Taşınmazı sonradan satın alan malik, kira ilişkisine taraf haline geldiğinden şartları varsa kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası geçmişe dönük açılabilir mi?
Kira tespit davası geçmiş kira dönemlerinin yeniden belirlenmesine yönelik açılamaz. Ancak kanundaki süre ve bildirim şartları sağlanmışsa belirlenen kira bedeli ilgili kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.
Kira tespit davası sürerken kiracı mevcut kirayı ödemeye devam eder mi?
Evet. Mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır.
Kira tespit davasında tanık dinlenebilir mi?
Özellikle sözlü kira ilişkilerinde veya kira ilişkisinin başlangıcının tartışmalı olduğu durumlarda tanık deliline başvurulması mümkündür.
Döviz üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde kira tespiti yapılabilir mi?
Yabancı para üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde TBK m. 344/4 kapsamında özel düzenlemeler uygulanmaktadır.
Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi, emsal kira araştırması, kira farkı alacağı, ihtar süreci ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki süreçler hakkında detaylı bilgi almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.