Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ile kiracı arasındaki en önemli uyuşmazlık başlıklarından biri, tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliye edilmesidir. Özellikle son yıllarda kira bedellerindeki ciddi artışlar nedeniyle tahliye taahhüdü uygulamada çok daha sık kullanılmaya başlanmıştır.

Tahliye taahhüdü, doğru düzenlendiğinde kiraya verene güçlü bir hukuki imkan sağlarken; usule aykırı düzenlenmesi halinde tamamen geçersiz hale gelebilmektedir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların süreci hukuki sonuçlarıyla birlikte değerlendirmesi önem taşımaktadır.

---

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü; kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmemişse kiraya veren belirli süreler içerisinde tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliye taahhüdü uygulamada genellikle;

• kira sözleşmesi imzalandıktan sonra,
• ayrı bir belge şeklinde,
• belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmektedir.

Bu belge sayesinde kiraya veren, belirlenen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde doğrudan tahliye sürecini başlatabilmektedir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi için bazı şartların birlikte bulunması gerekir. Bu şartlardan birinin eksik olması halinde tahliye talebi reddedilebilmektedir.

1. Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olmalıdır

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır.

Sözlü beyanlar veya tanık anlatımları tek başına yeterli kabul edilmez. Belgenin fiziksel ortamda düzenlenmesi zorunlu değildir. Uygulamada noter düzenlemesi, el yazılı belge veya imzalı matbu belgeler de kullanılabilmektedir.

2. Tahliye Tarihi Açık ve Belirli Olmalıdır

Belgede tahliye tarihi net şekilde yer almalıdır.

Örneğin;

• “Gerekirse boşaltacağım”
• “İstenildiğinde tahliye edeceğim”
• “Kiraya veren talep ederse çıkacağım”

şeklindeki ifadeler geçerli tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.

Tahliye tarihinin; gün, ay, yıl olarak belirli olması gerekir.

3. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmelidir

En önemli şartlardan biri budur.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulmadan veya kiralanan teslim edilmeden önce alınamaz.

Çünkü kanunun amacı, kiracının baskı altında iradesinin sakatlanmasını önlemektir. Uygulamada birçok kiraya veren kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü de imzalatmaktadır. Ancak Yargıtay uygulamasında genel eğilim, aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütlerinin geçersiz sayılması yönündedir.

Burada mahkemeler özellikle şu hususu araştırmaktadır:

Kiracı gerçekten özgür iradesiyle mi tahliye taahhüdü verdi, yoksa taşınmazı kiralayabilmek için mecburen mi imzaladı?

4. Tahliye İradesi Açık ve Şartsız Olmalıdır

Tahliye taahhüdü herhangi bir koşula bağlanmamalıdır.

Örneğin:

• “İşim düzelmezse çıkarım”
• “Ödemeyi iki ay aksatırsam tahliye ederim”
• “Yeni ev bulursam tahliye ederim”
• “Ev sahibi şu masrafları öderse boşaltırım”

gibi şartlı ifadeler geçerlilik bakımından sorun yaratabilmektedir.

Tahliye iradesinin açık, kesin ve kayıtsız olması gerekir.

5. Tüm Kiracılar Tarafından İmzalanmalıdır

Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir.

Özellikle eşlerin birlikte kiracı olduğu durumlarda yalnızca bir eşin imzası bazı uyuşmazlıklarda yeterli görülmeyebilir.

Bu nedenle uygulamada eksik imza nedeniyle ciddi dava kayıpları yaşanabilmektedir.

Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?

Uygulamada en sık karşılaşılan konulardan biri de boş tahliye taahhüdüdür.

Bazı kiraya verenler;

• tarih kısmı boş,
• içerik kısmı eksik,
• sonradan doldurulabilecek şekilde

kiracıya belge imzalatmaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kiracının boş şekilde imzaladığı bir belgenin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz hale getirmez.

Çünkü boş imza atan kişi, belgenin sonradan doldurulması riskini de üstlenmiş kabul edilmektedir.

Ancak burada önemli olan husus şudur:

Kiracı, sonradan doldurulan kısmın taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olduğunu ispat ederse farklı hukuki değerlendirmeler gündeme gelebilir.

Bu nedenle uygulamada kiracıların:

• boş belge imzalamaması,
• tarih kısmını kontrol etmesi,
• belge örneğini mutlaka saklaması oldukça önemlidir.

Kiracının Tahliye Tarihinde Taşınmazı Boşaltmaması Durumu

Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı tahliye etmezse kiraya verenin önünde iki ayrı hukuki yol bulunmaktadır:

1. İcra yolu ile tahliye
2. Dava yolu ile tahliye

Her iki yol bakımından da dikkat edilmesi gereken en önemli konu süredir.

Kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde işlem başlatması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

İcra Yolu ile Tahliye

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir.

Bu takipte kiracıya tahliye emri gönderilir.

Süreç Nasıl İşler?

1. İcra Takibi Başlatılır

Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra müdürlüğünde tahliye talepli takip başlatır.

2. Kiracıya Tahliye Emri Gönderilir

Kiracıya gönderilen emirde;

• 7 gün içerisinde itiraz edebileceği,
• itiraz etmezse takibin kesinleşeceği,
• 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği

bildirilir.

3. Kiracının İtiraz Etmemesi

Kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmezse takip kesinleşir.

Bu durumda tahliye süreci hızlanır ve kiracının taşınmazı boşaltması gerekir.

4. Kiracının İtiraz Etmesi

Kiracı;

• imzaya,
• tahliye tarihine,
• belgeye,
• iradeye

itiraz edebilir.

İmzanın ve düzenleme tarihinin inkâr edilmesi halinde süreç daha teknik hale gelir.

Özellikle noter onaylı belgelerde kiracının itiraz imkanları daha sınırlı olabilmektedir.

İcra Hukuk Mahkemesinde Süreç

Kiracının itiraz etmesi halinde kiraya veren; itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İcra Hukuk Mahkemesine başvurabilir.

İcra Hukuk Mahkemesi burada özellikle:

• imzanın kiracıya ait olup olmadığını,
• tahliye taahhüdünün geçerli düzenlenip düzenlenmediğini,
• sürenin kaçırılıp kaçırılmadığını incelemektedir.

Dava Yolu ile Tahliye

Kiraya verenin tercih edebileceği ikinci yol Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır.

Bu dava da yine tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

Sulh Hukuk Mahkemesi;

• tahliye taahhüdünün geçerliliğini,
• tarafların iddialarını,
• imza incelemelerini,
• belge tarihlerini,
• teslim olgusunu değerlendirerek karar verir.

Özellikle;

• baskı iddiası,
• sonradan doldurma,
• boş belge,
• tarih uyuşmazlığı,
• sahtecilik iddiası bulunan dosyalarda dava süreci daha ayrıntılı ilerlemektedir.

Sürenin Kaçırılması Ne Sonuç Doğurur?

Tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılabilmesi için 1 aylık süre son derece önemlidir.

Kiraya veren; icra takibini veya tahliye davasını, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde başlatmazsa aynı tahliye taahhüdüne dayanma hakkını kaybedebilir.

Uygulamada birçok dosya, haklı-haksız tartışmasından önce süre yönünden kaybedilmektedir.

Tahliye Taahhüdünde En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte tahliye taahhüdü alınması,
• Tahliye tarihinin açık yazılmaması,
• Tüm kiracıların imzasının alınmaması,
• 1 aylık sürenin kaçırılması,
• Belge örneğinin saklanmaması,
• İcra takibinde usul eksiklikleri yapılması.

Bu tür hatalar, tahliye sürecinin tamamen başarısız olmasına neden olabilmektedir.

Sonuç

Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından oldukça güçlü bir hukuki araçtır. Ancak bu aracın etkili şekilde kullanılabilmesi için hem düzenlenme aşamasının hem de sonrasındaki hukuki sürecin usule uygun yürütülmesi gerekir.

Kiracılar açısından ise özellikle boş belge imzalanması, içeriğin okunmadan imzalanması ve belge örneklerinin saklanmaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhüdü mirasçılar açısından geçerli olur mu?

Kiracının ölümü halinde kira ilişkisi belirli şartlarda mirasçılara geçebilir. Somut olayın özelliklerine göre verilmiş tahliye taahhüdünün mirasçılar bakımından sonuç doğurup doğurmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdünde el yazısı zorunlu mudur?

Hayır. Tahliye taahhüdünün tamamen el yazısıyla düzenlenmesi zorunlu değildir. Matbu olarak hazırlanmış belge de geçerli olabilir. Önemli olan kiracının imzasının bulunmasıdır.

Tahliye taahhüdünde kefilin imzası gerekir mi?

Hayır. Tahliye taahhüdü bakımından esas olan kiracının iradesidir. Kefilin ayrıca imza atması zorunlu değildir.

Kiracı tahliye taahhüdünü iptal edebilir mi?

Kiracı tek taraflı olarak tahliye taahhüdünü geri alamaz. Ancak baskı, irade sakatlığı, sahtecilik veya usulsüzlük iddiaları varsa bunlar mahkeme önünde ileri sürülebilir.

Tahliye taahhüdü fotokopi olarak kullanılabilir mi?

Uyuşmazlık halinde asıl belge büyük önem taşır. Özellikle imza inkârı bulunan durumlarda fotokopi belge tek başına yeterli görülmeyebilir.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulabilir mi?

Uygulamada bu durum sık görülmektedir. Ancak sonradan doldurulan tarihin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olduğu iddia edilirse uyuşmazlık çıkabilmektedir.

Tahliye taahhüdü yalnızca konut kiralarında mı geçerlidir?

Hayır. Tahliye taahhüdü hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanabilmektedir.

Tahliye taahhüdü WhatsApp veya mesaj yoluyla yapılabilir mi?

Kural olarak yazılı ve imzalı belge aranır. Bu nedenle yalnızca mesajlaşma içerikleri çoğu durumda klasik tahliye taahhüdü niteliğinde kabul edilmez.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreçleri, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle tahliye taahhüdünün geçerliliği, imza ve tarih uyuşmazlıkları, icra takibi süreçleri, hak düşürücü süreler ve tahliye davalarındaki usul işlemleri bakımından sürecin hukuki çerçevede değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Tahliye taahhüdüne bağlı tahliye süreçleri, icra takibi ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin detaylı bilgi almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.