Kiracının Tahliyesi Davaları ve Tahliye Sebepleri

Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın fiilen boşaltılması sonucunu doğuran hukuki süreci ifade eder. Kira ilişkisinde tahliye, yalnızca kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesine bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sınırlı tahliye sebepleri öngörmüş; kiraya verenin tahliye hakkını süre, bildirim, ispat ve dava şartları bakımından sıkı kurallara bağlamıştır.

Uygulamada en sık yapılan hata, kira süresinin sona ermesinin tek başına tahliye için yeterli olduğunun düşünülmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, kiraya verene doğrudan tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu nedenle tahliye davalarında ilk incelenmesi gereken husus, kira sözleşmesinin türü, başlangıç tarihi, uzama süresi, ihtarların zamanı ve dayanılan tahliye sebebidir.

Kiracının tahliyesi davaları Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu birlikte değerlendirilerek yürütülür. Tahliye sebebine göre görevli mahkeme, yetkili mahkeme, dava açma süresi, arabuluculuk zorunluluğu, icra takibi yolu ve ispat araçları değişir. Bu yüzden her tahliye talebinin aynı hukuki yolla ileri sürülmesi mümkün değildir.

Bu yazıda kiracının tahliyesi davaları; ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın kötü kullanılması, alt kira ve devir yasağı, on yıllık uzama süresi ve kiracının aynı yerde konutunun bulunması gibi başlıca tahliye sebepleri yönünden incelenmiştir.

Kiracının Tahliyesinde Temel Hukuki Ayrım

Kiracının tahliyesi bakımından ilk ayrım, tahliye talebinin dava yoluyla mı yoksa icra takibi yoluyla mı ileri sürüleceğidir. Bazı tahliye sebeplerinde doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bazı hallerde ise icra müdürlüğü üzerinden tahliye talepli takip başlatılması ve takip sürecinin sonucuna göre icra mahkemesinden tahliye istenmesi mümkündür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutunun bulunması gibi sebepler kural olarak dava yoluyla ileri sürülür. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılması halinde icra yoluyla tahliye süreci de gündeme gelir.

Bu ayrım yalnızca yargılama yolu bakımından değil, süre ve dava şartları bakımından da önemlidir. Doğrudan tahliye davası açılması gereken bir durumda icra takibi başlatılması zaman kaybına neden olabilir. İcra yoluyla daha hızlı sonuç alınabilecek bir durumda ise doğrudan dava açılması, süreci gereksiz şekilde uzatabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde önce tahliye sebebi, sonra bu sebebe uygun hukuki yol belirlenmelidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Rejimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine özel koruma hükümleri uygulanır. Bu tür kiralarda kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez. Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya verenin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu durumda kiraya veren, on yıllık uzama süresinden sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada hesaplama yapılırken kira başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirim süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi süreleri ayrıca incelenir. Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca sözleşmenin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğuna bakmak yeterli değildir. Kira ilişkisinin ne şekilde devam ettiği, tarafların davranışları, uzama dönemleri ve yazılı bildirimler birlikte değerlendirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde açılır. Türk Borçlar Kanunu m. 350 bu tahliye sebebini düzenler.

Bu davada ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, soyut, ileride doğması belirsiz veya yalnızca kira bedelini artırma amacı taşıyan ihtiyaç iddiası tahliye için yeterli değildir. Kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunması tek başına davanın reddini gerektirmez; ancak bu taşınmazların niteliği, konumu, kullanım durumu ve ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı mahkemece değerlendirilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sonunda açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak dava açılır. Türk Borçlar Kanunu m. 353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içinde tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verendedir. Aile bireyinin konut ihtiyacı, işyeri açma zorunluluğu, mevcut konutun yetersizliği, sağlık, çalışma, eğitim veya yaşam koşulları gibi olgular somut delillerle desteklenmelidir. Dilekçede yalnızca ihtiyaç bulunduğunun belirtilmesi yeterli olmaz; ihtiyacın neden doğduğu, neden kiralanan taşınmaza yöneldiği ve yargılama boyunca devam ettiği açıklanmalıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana ihtiyaç duyuyorsa tahliye talep edebilir.

Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli; bu bildirime dayanacaksa edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 351/2 uyarınca yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yaparak altı ay sonra dava açma yolunu kullanabileceği gibi, gereksinim sebebine dayanarak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açma yolunu da tercih edebilir.

Burada bir aylık bildirim süresi önemlidir. Bildirimin süresinde ve yazılı yapılmaması, yeni malikin altı ay sonra dava açma imkanını ortadan kaldırabilir. Ayrıca yeni malikin ihtiyacının da gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Taşınmazı satın almak, tek başına tahliye sebebi değildir. Hukuki sebep, taşınmazın yeni malik veya kanunda sayılan yakınları için kullanılması zorunluluğudur.

Yeni malikin önceki kira sözleşmesini bilerek taşınmazı satın almış olması, tek başına dava açmasına engel değildir. Ancak ihtiyacın samimiyeti, satın alma amacı, yeni malikin mevcut taşınmazları, aile durumu ve kullanım ihtiyacı mahkemece incelenir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 350, yeniden inşa ve imar sebebini kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri arasında düzenler.

Bu davada yalnızca tadilat yapılacağının ileri sürülmesi yeterli değildir. Yapılacak işin esaslı nitelikte olması, kiralananın kullanımını engellemesi ve proje, ruhsat, teknik rapor, mimari plan gibi belgelerle desteklenmesi gerekir. Basit boya, dekorasyon, küçük onarım veya kiracının tahliyesi sonrası daha yüksek bedelle kiraya verme amacı taşıyan işlemler bu kapsama girmez.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye edilen taşınmaz bakımından eski kiracının öncelik hakkı da dikkate alınmalıdır. Kiraya veren, yeniden inşa veya imar sonrası taşınmazı eski haliyle veya yeni haliyle kiraya verecekse, eski kiracıya öncelik hakkını tanımalıdır. Eski kiracı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde bu hakkını kullanabilir.

Bu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyici hale gelir. Mahkeme, projenin gerçekten uygulanabilir olup olmadığını, yapılacak işlemlerin kiralananın kullanımını engelleyip engellemediğini ve tahliye talebinin samimi olup olmadığını somut deliller üzerinden değerlendirir.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün kiracı tarafından verilmesi, yazılı olması, tahliye tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir.

İlk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesine dayanmadığı kabul edildiğinden geçersiz sayılır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 04.10.1944 tarihli, E. 1944/20, K. 1944/28 sayılı kararında da ilk kira ilişkisi kurulurken verilen tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığı kabul edilmiştir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istenebilmesi için kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye talep edilmesi kural olarak mümkün olmaz.

Boş tarihli tahliye taahhütleri uygulamada ayrıca tartışma yaratır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, E. 2017/975, K. 2021/1108 sayılı kararında boş tarihli tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması, somut olayın ispat durumu çerçevesinde değerlendirilmiştir. Bu tür dosyalarda imza, düzenleme tarihi, tahliye tarihi, teslim tarihi, kiracının irade sakatlığı iddiası ve belgenin ne zaman doldurulduğu birlikte incelenir.

Tahliye taahhüdü, uygulamada en hızlı tahliye yollarından biri olarak görülse de en çok hata yapılan alanlardan biridir. Taahhüdün teslimden önce alınması, tahliye tarihinin belirsiz bırakılması, kiracı dışındaki kişi tarafından imzalanması veya bir aylık sürenin kaçırılması tahliye talebini zayıflatır.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, icra takibi yoluyla tahliye süreci, bir aylık süre ve kiracının itiraz imkanları hakkında daha detaylı bilgi için “Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliyesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, bazı hallerde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İhtarların haklı olması için ihtarın gönderildiği tarihte kira borcunun muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Kiracı ihtardan önce ödeme yapmışsa o ihtar haklı sayılmaz. Aynı kira borcu için gönderilen birden fazla ihtar, iki haklı ihtar şartını sağlamaz. İhtarların aynı kira yılına ilişkin olması ve farklı muaccel kira borçlarına dayanması gerekir. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibinde borçluya gönderilen ödeme emri de şartları taşıması halinde haklı ihtar sayılır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ödeme dekontları, banka kayıtları, noter ihtarnameleri, icra takip dosyaları ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirilir. Kira ödeme düzeni net değilse, ihtarların haklılığı tartışmalı hale gelir. Bu nedenle kira bedelinin hangi tarihte, hangi hesaba, hangi açıklamayla ödeneceği sözleşmede açık şekilde düzenlenmelidir.

İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların hangi kira aylarına ilişkin olduğu, ihtar tarihinde borcun ödenip ödenmediği ve dava açma süresinin hangi tarihte başladığı dikkatle belirlenmelidir. Bu unsur yanlış kurulduğunda, kiracının ödeme düzensizliği sabit olsa bile tahliye davası reddedilebilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde Türk Borçlar Kanunu m. 315 uygulanır. Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya verenin iki temel yolu vardır. İlk yol, TBK m. 315 kapsamında yazılı ihtar gönderip süre sonunda tahliye davası açmaktır. İkinci yol, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İcra yolunda ödeme emriyle kiracıya ödeme ve itiraz süreleri bildirilir; kiracı süresinde ödeme yapmaz veya itiraz etmezse tahliye süreci icra mahkemesi önünde ilerleyebilir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse itirazın içeriği önem taşır. Kira ilişkisine, borca, imzaya veya ödeme miktarına yönelik itirazlar farklı sonuçlar doğurur. Kira sözleşmesi yazılıysa ve imza inkar edilmemişse kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmesi mümkün olabilir. Kira ilişkisi veya kira bedeli tartışmalıysa süreç sulh hukuk mahkemesindeki dava yoluna kayabilir.

İcra takibine itiraz ve itirazın kaldırılması süreci hakkında “İcra Takibine İtiraz” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiralananın Kötü Kullanılması ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu m. 316 bu yükümlülüğü açık şekilde düzenler.

Kiracının kiralanana zarar vermesi, taşınmazı amacı dışında kullanması, apartman düzenini sürekli bozması, komşulara rahatsızlık vermesi, ortak alanları hukuka aykırı kullanması, gürültü, koku, güvenlik veya hijyen sorunlarına yol açması bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak her rahatsızlık doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz. Mahkeme, ihlalin ağırlığını, sürekliliğini, ispat durumunu ve kiracıya ihtar verilmesi gerekip gerekmediğini değerlendirir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kural olarak kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder. Ancak kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren, komşular ya da aynı taşınmazda oturanlar bakımından çekilmez hale gelmesi durumunda yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca genel rahatsızlık iddiası yeterli değildir. Apartman yönetimi tutanakları, kolluk kayıtları, komşu beyanları, fotoğraf ve video kayıtları, hasar tespitleri, ihtarnameler ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi önem taşır. Kiracının davranışının münferit bir olay mı yoksa sürekli ve çekilmez bir kullanım aykırılığı mı olduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Apartman ve site düzeninden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ortak alan kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları da ayrıca önem taşır. Bu konuda “Apartman ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri

Kiracının kiralananı başkasına kullandırması, her kira ilişkisinde aynı sonucu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira veya kullanım hakkının devri mümkün değildir.

Kira ilişkisinin devri bakımından da kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Buna rağmen kiracının yazılı rıza almadan taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, alt kiraya vermesi veya fiilen başkasına kullandırması tahliye sürecinde önemli bir fesih ve tahliye sebebi oluşturabilir.

Bu tür dosyalarda fiili kullanımın kim tarafından yapıldığı, tabela, vergi kaydı, abonelikler, ticaret sicili kayıtları, komşu beyanları, kolluk tutanakları ve keşif gibi deliller önem taşır. Özellikle işyeri kiralarında, ticari işletmenin fiilen kim tarafından işletildiği ve kiralananın kullanımının sözleşmedeki amaca uygun olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Kiraya verenin uzun süre sessiz kalması veya fiili kullanımı bilmesine rağmen itiraz etmemesi, somut olaya göre değerlendirilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza kuralı nedeniyle, kiracının kullanım hakkını devretmesi dikkatle ele alınmalıdır.

Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması

Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Bu tahliye sebebi yalnızca konut kiraları bakımından gündeme gelir. İşyerleri için uygulanmaz. Ayrıca kiracının veya eşinin sahip olduğu konutun oturmaya elverişli olması gerekir. Konutun fiilen kullanılamaz durumda olması, başkasına kiralanmış bulunması, aile ihtiyacına uygun olmaması veya hukuki-fiili engeller bulunması halinde tahliye koşulları somut olaya göre tartışılır.

Kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi de şarttır. Bilindiği halde kira sözleşmesi kurulmuşsa, sonradan bu sebebe dayanılması dürüstlük kuralı bakımından sorun yaratır. Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca kiracının başka bir konutu bulunduğu belirtilmemeli; bu konutun aynı ilçe veya belde sınırlarında olduğu, oturmaya elverişli bulunduğu ve kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmediği açıklanmalıdır.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu yol, ihtiyaç veya temerrüt gibi özel bir tahliye sebebine dayanmaz. Ancak süre hesabı teknik olduğu için dikkatli yapılmalıdır. İlk kira süresi, uzama yılları, bildirimin zamanı ve sözleşme bitiş tarihi doğru belirlenmelidir. Bildirim geç yapılırsa fesih, o uzama yılı için sonuç doğurmaz.

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiraya veren bakımından etkili bir yoldur. Buna rağmen yanlış hesaplanan süre veya usulsüz bildirim davanın reddine neden olabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk süresi, kaç yıl uzadığı ve bildirimin hangi uzama yılı için sonuç doğuracağı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Dava Açma Süresi ve İhtarın Süreye Etkisi

Tahliye davalarında süreler çoğu zaman davanın sonucunu belirler. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde konutunun bulunması gibi tahliye sebeplerinde dava açma süreleri farklıdır.

Türk Borçlar Kanunu m. 353 önemli bir imkan sağlar. Kiraya veren, dava açma süresi içinde tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu bildirim, özellikle ihtiyaç ve yeniden inşa gibi sebeplerde süre kaybını önlemek için kritiktir.

Ancak bu ihtar, tahliye sebebinin varlığını tek başına ispatlamaz. Yalnızca dava açma süresi bakımından etki doğurur. Dava açıldığında mahkeme yine ihtiyaç, yeniden inşa, imar veya diğer tahliye sebebinin şartlarını ayrıca inceler.

İhtarın kime, hangi adrese, hangi süre içinde ve hangi içerikle gönderildiği, tahliye sürecinin geçerliliğini doğrudan etkiler. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup, KEP veya yazılı bildirim yolları somut olaya göre değerlendirilebilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yöntemlerden biridir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının tahliyesi davalarında görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kiralanan taşınmazlara ilişkin kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresi ve kira ilişkisinden kaynaklanan diğer tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Görev kuralı kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle dava yanlış mahkemede açılmışsa mahkeme görev hususunu kendiliğinden dikkate alır. Tarafların anlaşarak görevli mahkemeyi değiştirmesi mümkün değildir. Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması, tarafların gerçek kişi ya da şirket olması ve kira bedelinin miktarı sulh hukuk mahkemesinin görevini ortadan kaldırmaz.

Yetki bakımından ise tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan farklıdır. Kiracının tahliyesi davası, kural olarak kira sözleşmesinden doğan kişisel hakka dayanır. Bu nedenle Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12’de düzenlenen taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı doğrudan uygulanmaz. Tahliye davasında genel yetki kuralı gereğince davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bunun yanında sözleşmeden doğan davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Kira ilişkisinde kiralananın teslimi ve kullanımı taşınmazın bulunduğu yerde gerçekleştiğinden, sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde de dava açılabilir.

Yetki kuralı çoğu tahliye davasında kesin yetki niteliğinde değildir. Bu nedenle davalı kiracı, yetki itirazını cevap dilekçesinde açıkça ileri sürmelidir. Yetki itirazında bulunulurken yalnızca mahkemenin yetkisiz olduğu belirtilmemeli; yetkili mahkeme de gösterilmelidir. Süresinde ve usulüne uygun yetki itirazı ileri sürülmezse, davanın açıldığı mahkeme yetkili hale gelir.

Tahliye talepli icra takiplerinde ise İcra ve İflas Kanunu m. 50 gereğince yetki bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetkiye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde borçlunun yerleşim yeri icra dairesi yanında, kira sözleşmesinin ifa yeri ve kiralananın bulunduğu yer icra dairesi de somut olaya göre yetkili olabilir. Kiracı süresinde yetki itirazında bulunursa takip yolu ve devamındaki tahliye süreci buna göre şekillenir.

Kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir. Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Bu nedenle doğrudan tahliye davası açılacak hallerde arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi bakımından arabuluculuk istisnası gündeme gelir.

Kira sözleşmesinin yazılı olup olmamasının ispat ve takip sürecine etkisi hakkında “Kira Sözleşmesinin Yazılılığı ve İspat Sorunu” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

İhtiyaç nedeniyle veya yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye edilen taşınmaz bakımından kiraya verenin tahliye sonrası davranışları da hukuki sonuç doğurur. Türk Borçlar Kanunu m. 355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladıktan sonra haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye halinde de eski kiracının öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, taşınmazı yeni haliyle kiraya vermeden önce eski kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve öncelik hakkını kullanma imkanı tanımalıdır.

Bu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde eski kiracı tazminat talep edebilir. Kanun, bu tazminatın son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını düzenler. Bu nedenle tahliye davası kazanıldıktan sonraki süreç de en az dava süreci kadar dikkatli yönetilmelidir.

Kiraya veren, tahliye kararından sonra taşınmazı hangi amaçla kullandığını ve kanundaki sınırlamalara uygun hareket ettiğini gösterebilecek durumda olmalıdır. Aksi halde tahliye davası kazanılmış olsa bile, sonradan tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Tahliye Davalarında Deliller

Tahliye davalarında delil düzeni, dayanılan tahliye sebebine göre değişir. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, banka kayıtları, noter ihtarnameleri, arabuluculuk son tutanağı, tapu kaydı, yapı ruhsatı, proje belgeleri, keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanı, kolluk tutanağı, apartman yönetimi kayıtları, abonelik kayıtları ve fotoğraf-video delilleri somut uyuşmazlığa göre önem taşır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve devamlı olduğu ispatlanmalıdır. Yeniden inşa ve imarda teknik belgeler belirleyicidir. Kira bedelinin ödenmemesinde ödeme kayıtları ön plana çıkar. Tahliye taahhüdünde ise imza, tarih, teslimden sonra düzenlenme şartı ve irade sakatlığı iddiaları tartışılır.

Dava dilekçesinde dayanılan tahliye sebebi açık olmalıdır. Birden fazla tahliye sebebi varsa bunlar birbirine karıştırılmadan, her biri kendi şartları içinde açıklanmalıdır. Çünkü mahkeme, tarafların ileri sürdüğü vakıalar ve hukuki sebep çerçevesinde inceleme yapar.

Tahliye davalarında delil sonradan tamamlanabilecek sıradan bir ayrıntı gibi görülmemelidir. Özellikle ihtar tarihleri, kira ödeme kayıtları, tapu edinme tarihi, sözleşme başlangıcı ve taahhüt tarihi gibi unsurlar dava açılmadan önce netleştirilmelidir.

Tahliye Davalarında Kiracının Savunmaları

Kiracı, tahliye davasında tahliye sebebinin gerçekleşmediğini, sürenin kaçırıldığını, ihtarın usulsüz olduğunu, kira borcunun ödendiğini, ihtiyacın samimi olmadığını, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu, taahhüdün teslimden önce alındığını, imzanın kendisine ait olmadığını, kiralananın kötü kullanıldığı iddiasının ispatlanmadığını veya arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini ileri sürebilir.

Özellikle tahliye taahhüdünde kiracının imza ve irade sakatlığı savunmaları; ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek olmadığına ilişkin savunmalar; kira borcunda ödeme belgeleri; iki haklı ihtarda ihtarların aynı kira yılına ve farklı muaccel borçlara ilişkin olup olmadığı davanın sonucunu etkiler.

Kiracı açısından savunmanın yalnızca tahliye talebine karşı çıkmak şeklinde kurulması yeterli değildir. Dava sebebine göre süre, yetki, görev, arabuluculuk, ihtar, ödeme ve ispat noktaları ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Tahliye davasının reddi, çoğu zaman tahliye sebebinin hiç bulunmamasından değil, kiraya verenin süre veya ispat koşullarını sağlayamamasından kaynaklanır.

Tahliye Yolunun Seçimi

Kiraya veren açısından en doğru tahliye yolu, mevcut belgelere ve somut olaya göre belirlenmelidir. Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava değerlendirilebilir. Kira borcu ödenmiyorsa, tahliye talepli icra takibi çoğu durumda daha pratik bir yoldur. Gerçek ve ispatlanabilir bir ihtiyaç varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelir. Uzun süreli kira ilişkilerinde on yıllık uzama süresi ayrıca incelenmelidir.

Kira bedeli düşük kaldığı için tahliye davası açmak, hukuken her zaman doğru yol değildir. Böyle bir durumda kira tespit davası veya kira uyarlama davası değerlendirilmelidir. Kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi hakkında “Kira Tespit Davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tahliye yolunun yanlış seçilmesi, yalnızca davanın reddine değil, süre kaybına da neden olur. Özellikle bir aylık dava açma veya takip başlatma sürelerinin bulunduğu hallerde, yanlış hukuki yola başvurulması sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tahliye süreci başlatılmadan önce kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarlar, tapu bilgileri ve varsa tahliye taahhüdü birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi davaları, kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik tek tip bir dava türünden ibaret değildir. Tahliye sebebinin niteliğine göre uygulanacak kanun hükmü, dava açma süresi, ihtar şartı, arabuluculuk zorunluluğu, görevli mahkeme, yetkili mahkeme ve ispat araçları değişir. Bu nedenle tahliye süreci başlatılmadan önce yalnızca kiracının taşınmazı boşaltıp boşaltmadığına değil, hangi hukuki sebebe dayanılacağına bakılmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye hakkı sınırlı sebeplere bağlanmıştır. Kira süresinin sona ermesi, tek başına tahliye için yeterli değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresi gibi sebeplerin her biri kendi şartları içinde değerlendirilmelidir.

Tahliye davalarında en sık karşılaşılan sorunlar sürelerin yanlış hesaplanması, ihtarın eksik veya usulsüz gönderilmesi, arabuluculuk dava şartının gözden kaçırılması, tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarının incelenmemesi ve ihtiyaç iddiasının yeterli delille desteklenmemesidir. Bu hatalar, haklı bir tahliye talebinin usulden veya esastan reddedilmesine neden olabilir.

Bu nedenle kiraya veren açısından tahliye süreci, dava açmadan önce doğru hukuki yolun belirlenmesiyle başlamalıdır. Kiracı açısından ise tahliye talebinin dayandığı sebep, süre, ihtar, yetki, görev ve ispat yönünden ayrıca incelenmelidir. Sağlıklı yürütülen bir tahliye süreci, hem kira ilişkisinin hukuka uygun şekilde sona ermesini sağlar hem de tarafların gereksiz yargılama giderleri ve zaman kaybı ile karşılaşmasını önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Tahliye için kanunda düzenlenen özel sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Kiracı kira bedelini ödemezse hemen tahliye edilir mi?

Kiracının kira bedelini ödememesi tahliye sebebi olabilir; ancak tahliye için kanuni sürecin işletilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilmelidir. Ayrıca İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre tahliye talepli takip başlatılması da mümkündür.

Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir?

Hayır. Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, belirli tahliye tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. İlk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü kural olarak geçerli kabul edilmez.

Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Ancak ihtiyaç iddiasının somut delillerle ispatlanması gerekir.

Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

Yeni malik, taşınmazı satın aldığı anda kiracıyı hemen çıkaramaz. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli ve edinmeden altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Ayrıca yeni malikin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Tahliye davasında hangi mahkeme görevlidir?

Kiracının tahliyesi davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak uyuşmazlıklarında dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Tahliye davası nerede açılır?

Tahliye davalarında genel yetki kuralı gereğince davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Kiralananın bulunduğu yer, kira sözleşmesinin ifa yeri olarak uygulamada önem taşır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Ancak İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri bu kapsamın dışındadır. Bu nedenle tahliye sebebine göre arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliyesi davalarında tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, ihtar ve dava sürelerinin kaçırılmaması, arabuluculuk şartının değerlendirilmesi, görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi ve delillerin eksiksiz hazırlanması gerekir. Tahliye sürecinde yapılacak usuli hata, haklı bir tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir. Kiracının tahliyesi, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar ve yeniden inşa sebebiyle tahliye süreçleri hakkında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.