İşletme Projesine İtiraz ve Kat Mülkiyeti Hukukunda Hukuki Süreç

İşletme projesi, apartman veya site yönetiminin belirli bir dönem için öngördüğü gelir, gider ve avans kalemlerini gösteren temel mali yönetim belgesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin işletme projesi hazırlar. Bu proje, yönetimin keyfi şekilde aidat veya avans belirlemesi için değil, ana taşınmazın yönetim giderlerinin öngörülebilir, denetlenebilir ve hukuka uygun şekilde planlanması için düzenlenir.

İşletme projesine ilişkin en sık yapılan hata, projeye itiraz edilmesinin ödeme yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırdığı düşüncesidir. Oysa işletme projesine itiraz, tek başına aidat veya avans borcunu hükümsüz hale getirmez. Süresinde yapılan itiraz, projenin kat malikleri kurulunda incelenmesini sağlar. Buna karşılık proje kesinleşmişse, yönetim bu projeye dayanarak gider ve avans paylarını talep edebilir.

Bu nedenle işletme projesi, yalnızca apartman veya site yönetiminin iç düzen belgesi olarak görülmemelidir. Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 uyarınca İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 kapsamında belge niteliğindedir. Bu düzenleme, işletme projesine dayalı alacakların icra takibinde ve itirazın kaldırılması sürecinde özel bir önem taşır.

Bu yazıda işletme projesinin hukuki niteliği, projede bulunması gereken unsurlar, projeye itiraz süresi, itirazın sonuçları, kesinleşen işletme projesine dayanılarak icra takibi yapılması, görevli mahkeme ve uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde incelenecektir.

İşletme Projesinin Hukuki Niteliği

İşletme projesi, ana taşınmazın yıllık yönetim faaliyetleri için hazırlanan tahmini bütçe niteliğindedir. Bu belgeyle bir yıl içinde yapılması öngörülen giderler, bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağı ve her malik tarafından ödenmesi gereken avans tutarı belirlenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre işletme projesi kural olarak kat malikleri kurulunca kabul edilir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Burada yöneticinin yetkisi sınırsız değildir. Yönetici, işletme projesini Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve dürüst yönetim ilkelerine uygun şekilde hazırlamalıdır.

İşletme projesi kesinleştiğinde, kat maliklerinin ödemesi gereken avans ve gider paylarının belirlenmesinde esas alınır. Bu yönüyle işletme projesi, kat maliklerinin ortak gider borcunun miktarını somutlaştıran bir belgedir. Ancak işletme projesinin geçerli ve bağlayıcı sonuç doğurabilmesi için usulüne uygun şekilde hazırlanması, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilmesi ve süresinde itiraz edilmemesi ya da yapılan itirazın kat malikleri kurulunda karara bağlanması gerekir.

İşletme Projesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37, işletme projesinde özellikle üç temel unsurun yer alması gerektiğini düzenler. Buna göre işletme projesinde ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar ve tahmini giderler ile diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilmelidir.

Bu düzenleme, işletme projesinin soyut ve genel ifadelerle hazırlanamayacağını gösterir. Örneğin yalnızca “2026 yılı aidatı 5.000 TL’dir” şeklindeki bir belge, işletme projesinin hukuki fonksiyonunu tam olarak karşılamaz. Projede gider kalemlerinin, giderlerin dayanağının, paylaşım esasının ve avans miktarının anlaşılabilir şekilde gösterilmesi gerekir.

İşletme projesinde temizlik, güvenlik, kapıcı, bahçıvan, bakım-onarım, asansör, sigorta, ortak alan elektrik ve su giderleri, yönetici ücreti, teknik bakım giderleri, ortak tesis işletme giderleri ve öngörülen diğer harcamalar ayrı ayrı belirtilmelidir. Özellikle yüksek tutarlı bakım, onarım, güçlendirme veya yenileme giderlerinde projenin dayanağı daha açık kurulmalıdır. Aksi halde kat maliklerinin hangi gider için hangi tutarı ödeyeceğini denetlemesi zorlaşır.

İşletme projesinde giderlerin kat maliklerine paylaştırılması da Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye uygun olmalıdır. Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden ve bunlar için toplanacak avanslardan kural olarak kat malikleri eşit şekilde yükümlüdür. Ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderlerine ise kural olarak kat malikleri arsa payı oranında sorumludur. Kat malikleri arasında geçerli farklı bir anlaşma veya yönetim planında özel hüküm varsa, paylaşım buna göre değerlendirilebilir.

İşletme Projesinin Kat Maliklerine Bildirilmesi

İşletme projesi hazırlandıktan sonra kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre bildirim, imza karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılır.

Bu bildirim yalnızca şekli bir işlem değildir. İtiraz süresi, bildirimin yapılmasıyla başlar. Bu nedenle işletme projesinin hangi tarihte, kime ve hangi yöntemle bildirildiği uygulamada önemlidir. Yönetimin ileride işletme projesine dayanarak icra takibi yapması halinde, projenin usulüne uygun bildirildiğini ispat etmesi gerekir.

Uygulamada işletme projesinin yalnızca apartman panosuna asılması, WhatsApp grubuna gönderilmesi veya sözlü şekilde duyurulması tartışma yaratır. Bu yöntemler fiilen bilgi verme amacı taşısa da, kanunda belirtilen bildirim yöntemlerinin yerine geçtiği her durumda kabul edilemez. Özellikle itiraz süresinin başladığını ve projenin kesinleştiğini ileri süren yönetimin, bildirimi ispat edilebilir şekilde yapması gerekir.

Bu nedenle yönetimler açısından en sağlıklı yöntem, işletme projesinin kat maliklerine imza karşılığı teslim edilmesi veya taahhütlü mektupla gönderilmesidir. Elektronik tebligat veya KEP gibi yöntemlerin kullanılması ise somut olayın taraflarına ve hukuki ilişkinin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

İşletme Projesine İtiraz Süresi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre işletme projesine itiraz süresi, bildirimin yapılmasından itibaren yedi gündür. Bu süre, hak kaybı doğurabilecek nitelikte kısa bir süredir. Kat maliki, projedeki gider kalemlerine, paylaşım esasına, avans miktarına veya projenin hazırlanma usulüne itiraz etmek istiyorsa bu süre içinde itirazını yönetime bildirmelidir.

Yedi günlük süre; işletme projesinin öğrenildiği iddia edilen tarihten değil, usulüne uygun bildirimin yapıldığı tarihten itibaren değerlendirilir. Ancak uygulamada kat malikinin projeden fiilen haberdar olduğu, toplantıya katıldığı, proje kendisine imza karşılığı teslim edildiği veya taahhütlü mektupla bildirildiği durumlarda süre tartışması somut delillere göre çözümlenir.

İtirazın yazılı yapılması ispat bakımından önemlidir. Sözlü itiraz, toplantı sırasında tutanağa geçirilmemişse veya yönetim tarafından kabul edilmemişse ileride ispat sorunu doğurur. Bu nedenle itirazın yöneticiye yazılı dilekçe, noter ihtarnamesi, taahhütlü mektup veya ispatlanabilir başka bir yöntemle bildirilmesi gerekir.

İşletme Projesine İtirazın İncelenmesi

Süresinde itiraz edilirse, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 gereği durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Gerekirse yeni bir işletme projesi hazırlanır.

Bu noktada yönetici, itirazı tek başına reddedip projeyi kesinleştiremez. Kanun, itiraz edilen projenin kat malikleri kurulunda incelenmesini öngörmüştür. Bu nedenle süresinde yapılmış bir itiraz varsa, konu kat malikleri kurulunun gündemine alınmalı ve proje hakkında karar verilmelidir.

Kat malikleri kurulu, itirazı haklı bulursa gider kalemlerini, paylaşım oranlarını veya avans tutarlarını değiştirebilir. İtiraz haksız görülürse mevcut proje kabul edilebilir. Bu karar, kat malikleri kurulu kararı niteliğinde olduğundan kararın iptali davası bakımından ayrıca değerlendirilir.

Apartman ve site yönetimi kararlarının iptali, toplantı usulü, karar yeter sayısı ve dava süreci hakkında daha detaylı bilgi için “Apartman ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşletme Projesine İtiraz Edilmemesinin Sonuçları

İşletme projesi usulüne uygun şekilde bildirilmiş ve yedi gün içinde itiraz edilmemişse proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, kat maliklerinin ödemesi gereken gider ve avans paylarının dayanağı olur.

Bu aşamadan sonra kat malikinin yalnızca “ben bu gideri kabul etmiyorum” demesi ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat maliki, ortak gider ve avans payından sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını, kendi bağımsız bölümünün durumundan dolayı bunlardan yararlanmadığını veya yararlanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Örneğin zemin katta bulunan bir işyeri malikinin “asansörü kullanmıyorum” diyerek asansör bakım giderinden tamamen kaçınması kural olarak mümkün değildir. Bunun istisnası, yönetim planında veya kat malikleri arasında geçerli bir anlaşmada farklı bir gider paylaşım düzeninin bulunmasıdır. Bu nedenle işletme projesine itiraz değerlendirilirken yalnızca giderin miktarı değil, yönetim planındaki paylaşım hükümleri de incelenmelidir.

Kesinleşen İşletme Projesinin İcra Takibindeki Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılır. Bu düzenleme, işletme projesinin icra hukuku bakımından güçlü bir belge niteliği taşıdığını gösterir.

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 gereği gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu konuda daha detaylı değerlendirme için “Site Aidatı Borcunun Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kesinleşen işletme projesine dayanılarak başlatılan icra takibine borçlu kat maliki tarafından itiraz edilirse, yönetim şartları varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir. Çünkü kesinleşen işletme projesi, İİK m. 68/1 anlamında belge niteliği taşır. Bununla birlikte her dosyada işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp hazırlanmadığı, kat malikine bildirilip bildirilmediği, itiraz süresinin geçip geçmediği ve talep edilen alacağın gerçekten bu projeye dayanıp dayanmadığı ayrıca incelenmelidir.

İcra takibine itiraz süreci ve takibin durmasının sonuçları hakkında daha detaylı bilgi için “İcra Takibine İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşletme Projesine İtiraz Ödeme Borcunu Durdurur Mu?

İşletme projesine itiraz edilmesi, her durumda ödeme borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Süresinde yapılan itiraz, projenin kat malikleri kurulunda incelenmesini sağlar. Ancak ana taşınmazın zorunlu giderleri devam eder. Temizlik, güvenlik, bakım, asansör, sigorta, ortak alan elektrik ve su giderleri gibi kalemlerin karşılanması gerekir.

Bu nedenle kat maliki, itiraz hakkını kullanırken borcun tamamını ödememe yoluna gitmeden önce hukuki riskleri değerlendirmelidir. Özellikle işletme projesinin yalnızca belirli kalemlerine itiraz ediliyorsa, tartışmasız kısım bakımından ödeme yapılması daha sağlıklı bir yol olabilir. Aksi halde icra takibi, gecikme tazminatı ve yargılama giderleriyle karşılaşılması mümkündür.

Ancak işletme projesi açıkça hukuka aykırı giderler içeriyorsa, yönetim planına aykırı paylaşım yapıyorsa, kat malikine bildirilmeksizin kesinleştiği ileri sürülüyorsa veya kat malikinden ilgisiz ve dayanaksız bedeller talep ediliyorsa, kat malikinin itiraz ve dava hakları saklıdır.

İşletme Projesinin Hukuka Aykırı Olabileceği Haller

İşletme projesi, her durumda geçerli kabul edilecek bir belge değildir. Projenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve dürüstlük kuralına uygun olması gerekir.

Özellikle şu hallerde işletme projesinin hukuka aykırılığı gündeme gelir:

• Gider kalemlerinin belirsiz bırakılması,
• Kat maliklerine düşen payların gösterilmemesi,
• Giderlerin KMK m. 20’ye aykırı şekilde paylaştırılması,
• Yönetim planındaki özel paylaşım hükümlerinin dikkate alınmaması,
• Ortak gider niteliği taşımayan kişisel harcamaların tüm kat maliklerine yüklenmesi,
• Yüksek tutarlı bakım ve yenileme giderlerinin dayanağının gösterilmemesi,
• Proje kat maliklerine usulüne uygun bildirilmeden kesinleştiğinin ileri sürülmesi.

Bunun yanında işletme projesi ile kat maliklerine kanuna aykırı yükümlülükler getirilemez. Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla kanunun emredici hükümlerine aykırı şekilde gider paylaşımı yapılamaz. Proje, yönetimin hesap verme ve belge saklama yükümlülüğünü de ortadan kaldırmaz.

Kiracılar İşletme Projesine İtiraz Edebilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’de işletme projesinin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle kiracıya bildirim yapılması mümkündür. Ancak işletme projesine ilişkin temel hukuki ilişki, kat malikleri ve yönetim arasındadır.

Kiracının sorumluluğu bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 ayrıca önemlidir. Kat malikinin gider ve avans borcundan, bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişiler de müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu nedenle yönetim, bazı durumlarda kiracıdan aidat veya ortak gider ödemesi talep edebilir. Ancak kiracının sorumluluğu, kat malikinin sorumluluğu kadar sınırsız değildir. Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderlere ilişkin özel hükümler varsa, bu hükümler taraflar arasındaki iç ilişki bakımından ayrıca değerlendirilir.

İşletme Projesi ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Arasındaki Fark

İşletme projesi, yönetici tarafından hazırlanabilen ve ana taşınmazın tahmini gelir-gider düzenini gösteren mali plandır. Kat malikleri kurulu kararı ise kat maliklerinin toplantıda belirli konularda aldığı karardır.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi varsa, yönetici ayrıca kendi başına farklı bir proje hazırlayarak kurul kararını bertaraf edemez. Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir proje bulunmadığında devreye girer. Bu nedenle önce yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir.

Süresinde itiraz edilen işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülmesi de bu ayrımı güçlendirir. Yönetici projeyi hazırlar; itiraz halinde nihai değerlendirme kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Kurulun aldığı karar ise ayrıca iptal davasına konu olabilir.

Yönetim Planının İşletme Projesine Etkisi

Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinde bütün kat maliklerini bağlayan temel düzenleyici belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksadını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler.

İşletme projesi hazırlanırken yönetim planındaki gider paylaşımı, yönetici ücreti, ortak alan kullanımı, ortak tesis giderleri ve özel hükümler dikkate alınmalıdır. Yönetim planında kanuna uygun şekilde özel bir paylaşım düzeni varsa, işletme projesinin bu düzenlemeye aykırı hazırlanması uyuşmazlık sebebi olur.

Örneğin yönetim planında belirli giderlerin bazı bağımsız bölümler bakımından farklı oranlarda paylaştırılacağı açıkça düzenlenmişse, işletme projesi bu hükmü görmezden gelemez. Buna karşılık yönetim planındaki hüküm kanunun emredici hükümlerine aykırıysa, bu hükmün geçerliliği ayrıca tartışılır.

Yöneticinin İşletme Projesinden Sorumluluğu

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu nedenle işletme projesinin hazırlanması, kat maliklerine bildirilmesi, itirazların değerlendirilmek üzere kurula taşınması ve giderlerin belgeli şekilde yönetilmesi yöneticinin sorumluluk alanına girer.

Yönetici ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu m. 36 kapsamında kararları, ihtar ve tebligatları, giderleri ve belgeleri düzenli şekilde saklamakla yükümlüdür. İşletme projesine dayalı giderlerin dayanak belgeleri, faturalar, sözleşmeler, ödeme dekontları ve yönetim kayıtları denetime elverişli olmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39 gereği yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve gider hesabı vermekle yükümlüdür. Bu hesap verme yükümlülüğü, işletme projesinin yalnızca tahmini bütçe olduğunu; gerçekleşen giderlerin ayrıca belge ve hesapla açıklanması gerektiğini gösterir.

İşletme Projesine Karşı Dava Açılması

İşletme projesine karşı başvurulacak yol, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Süresinde itiraz edilen proje kat malikleri kurulunda karara bağlanmışsa, kurul kararının iptali gündeme gelebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uygulama alanı bulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 kapsamında, kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açılması mümkündür. Toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren kanuni süreler içinde dava açmalıdır. İşletme projesine ilişkin uyuşmazlıklarda süre hesabı, projenin bildirilmesi, itiraz tarihi, kurul kararı ve kararın öğrenilmesi gibi unsurlara göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü uyuşmazlık kat mülkiyetinden doğmaktadır.

İşletme Projesine Dayalı Alacaklarda İspat

İşletme projesine dayalı bir alacak talebinde yönetimin elinde yalnızca projenin bulunması her zaman yeterli görülmeyebilir. Projenin kesinleştiği, kat malikine bildirildiği, süresinde itiraz edilmediği veya itirazın kurulda karara bağlandığı ispatlanmalıdır.

Bu nedenle yönetim açısından şu belgeler önemlidir: işletme projesi, kat maliklerine yapılan bildirim kayıtları, imza listeleri, taahhütlü mektup belgeleri, kat malikleri kurulu kararları, toplantı çağrıları, hazirun listeleri, karar defteri kayıtları, gider faturaları, ödeme dekontları, banka hesap hareketleri ve yönetim planı.

Kat maliki açısından ise itiraz dilekçesi, noter ihtarnamesi, ödeme dekontları, yönetimle yazışmalar, toplantı tutanakları, projedeki hukuka aykırılığı gösteren belgeler ve yönetim planı hükümleri önem taşır. İşletme projesi uyuşmazlıklarında ispat sorunu çoğu zaman esas tartışmanın önüne geçer. Bu nedenle itirazın sözlü değil yazılı ve tarihli yapılması gerekir.

Toplu Yapılarda İşletme Projesine İtiraz

Toplu yapılarda işletme projesi daha karmaşık hale gelir. Çünkü blok giderleri, ada giderleri, toplu yapı ortak giderleri, sosyal tesis giderleri, güvenlik giderleri, peyzaj giderleri ve ortak altyapı giderleri farklı nitelik taşıyabilir.

Bu nedenle toplu yapılarda işletme projesi hazırlanırken hangi giderin hangi ortak alana veya hizmete ilişkin olduğu açıkça gösterilmelidir. Bir blokla ilgisi olmayan giderin yalnızca o bloğa yüklenmesi veya belirli bloklara ait giderlerin tüm siteye yayılması uyuşmazlık doğurur. Toplu yapı yönetim planı bu konuda belirleyici rol oynar.

Toplu yapılarda işletme projesine itiraz edilirken yalnızca aidat miktarının yüksek olduğu belirtilmemeli; giderin hangi nedenle hukuka aykırı olduğu, hangi paylaşım esasının yanlış uygulandığı ve yönetim planının hangi hükmüne aykırılık bulunduğu somut şekilde açıklanmalıdır.

İşletme Projesine İtirazda Uygulama Stratejisi

İşletme projesine itiraz edecek kat maliki, öncelikle projenin kendisine hangi tarihte ve hangi yöntemle bildirildiğini tespit etmelidir. Ardından yedi günlük süre içinde yazılı itiraz yapılmalıdır. İtiraz dilekçesinde genel ifadeler yerine somut hukuki ve mali gerekçelere yer verilmelidir.

Örneğin “aidat çok yüksek” şeklindeki bir itiraz tek başına güçlü değildir. Bunun yerine “asansör yenileme gideri arsa payı yerine eşit paylaştırılmıştır”, “yönetim planında yalnızca A blok tarafından karşılanması gereken gider tüm bloklara dağıtılmıştır”, “proje gider kalemlerini göstermemekte, yalnızca toplam aidat tutarı içermektedir”, “kat malikleri kurulunca kabul edilmiş mevcut proje varken yönetici yeni proje düzenlemiştir” gibi somut itirazlar daha işlevseldir.

Yönetim açısından ise işletme projesi hazırlanırken gider kalemlerinin açık yazılması, paylaşım esasının belirtilmesi, bildirimlerin ispatlanabilir şekilde yapılması ve itirazların kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi gerekir. Aksi halde işletme projesi alacağının tahsili sırasında gereksiz usul tartışmaları ortaya çıkar.

Sonuç

İşletme projesi, apartman ve site yönetimlerinde aidat ve avans borçlarının belirlenmesinde merkezi öneme sahip bir belgedir. Ancak bu belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde hazırlanması, gider ve avans kalemlerinin açıkça gösterilmesi, kat maliklerine usulüne uygun bildirilmesi ve itiraz sürecinin doğru işletilmesi gerekir.

Kat malikleri bakımından en kritik husus, işletme projesine itiraz süresinin yalnızca yedi gün olmasıdır. Bu süre içinde somut, yazılı ve ispatlanabilir şekilde itiraz edilmediğinde proje kesinleşir ve yönetim bu projeye dayanarak gider ve avans paylarını talep edebilir. Yönetimler açısından ise işletme projesinin hukuka uygun hazırlanması, bildirimlerin ispatlanabilir şekilde yapılması ve itirazların kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletme projesine itiraz süresi kaç gündür?

İşletme projesine itiraz süresi, projenin kat malikine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanana bildirilmesinden itibaren yedi gündür. Bu süre içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.

İşletme projesine itiraz edilirse aidat ödenmez mi?

İşletme projesine itiraz edilmesi, aidat veya avans borcunu tamamen ortadan kaldırmaz. İtiraz edilen proje kat malikleri kurulunda incelenir. Tartışmasız borçların ödenmemesi halinde icra takibi ve gecikme tazminatı gündeme gelir.

İşletme projesi sadece panoya asılırsa süre başlar mı?

Kanunda işletme projesinin imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirileceği düzenlenmiştir. Panoya asma fiilen duyuru sağlayabilir; ancak itiraz süresinin başladığını ispat bakımından tek başına her durumda yeterli kabul edilmesi tartışmalıdır.

Kesinleşen işletme projesiyle icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 uyarınca İİK m. 68/1 kapsamında belge niteliğindedir. Bu nedenle ortak gider ve avans alacakları için icra takibi yapılabilir.

Kiracı işletme projesinden sorumlu olur mu?

Kiracı, bağımsız bölümden devamlı şekilde yararlanan kişi olarak ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

İşletme projesine karşı hangi mahkemede dava açılır?

Kat mülkiyetinden doğan işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararı uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İşletme projesine itiraz, aidat borcu, ortak gider paylaşımı, yönetim planı hükümleri ve işletme projesine dayalı icra takipleri hakkında hukuki değerlendirme yapılması için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.