Apartman ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz

Apartman ve site yönetimi kararlarına itiraz, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına, usule veya dürüstlük kuralına aykırı olması hâlinde başvurulan hukuki yoldur. Bu itirazın temel dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesidir. Anılan hüküm, kat malikleri kurulu kararlarına karşı hangi sürede, kim tarafından ve hangi mahkemede dava açılacağını açık şekilde düzenler.

Bu konu uygulamada çoğu zaman “yönetim kararını beğenmemek” şeklinde değerlendirilse de hukuki mesele bundan ibaret değildir. Her rahatsızlık dava konusu yapılamaz; buna karşılık toplantı çağrısının usulsüz yapılması, yeter sayının sağlanmaması, karar defterinin usulüne uygun tutulmaması, yönetim planına aykırı karar alınması veya kanunun emredici hükümlerinin ihlal edilmesi hâlinde kararın iptali ya da hükümsüzlüğünün tespiti gündeme gelir.

Kat mülkiyeti hukukunda apartman veya site yönetimi, bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkı ile ortak yaşam düzeni arasındaki dengenin korunmasını amaçlar. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 27 uyarınca anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak kurulun karar alma yetkisi sınırsız değildir. Kurul kararları kanuna, yönetim planına, mimari projeye, ortak yerlerin niteliğine ve kat maliklerinin mülkiyet hakkına uygun olmak zorundadır.

Bu yazıda apartman ve site yönetimi kararlarına itirazın hukuki dayanakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, dava açma süresi, görevli ve yetkili mahkeme, yokluk ve mutlak butlan hâlleri, yönetici kararlarına karşı başvuru yolları, işletme projesine itiraz ve toplu yapılarda kararların denetlenmesi ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Apartman ve Site Yönetiminde Karar Alma Yetkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 27’ye göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Bu nedenle apartman veya site yönetimindeki asıl karar organı yönetici değil, kat malikleri kuruludur. Yönetici, kural olarak kurul kararlarını uygulayan ve kanunda kendisine verilen yönetim görevlerini yerine getiren kişidir.

Kat malikleri kurulu; ortak giderler, aidat, bakım ve onarım, yönetici seçimi, denetçi seçimi, işletme projesi, ortak yerlerin kullanımı, faydalı yenilikler, sigorta, personel çalıştırılması ve benzeri konularda karar alır. Ancak bu kararların geçerli olabilmesi için toplantının usulüne uygun yapılması, yeter sayının sağlanması, kararın kanuna ve yönetim planına aykırı olmaması gerekir.

Apartman ve site yönetiminde alınan kararlar, yalnızca çoğunluk sağlandığı için geçerli hâle gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için özel çoğunluk arar. Örneğin yönetim planının değiştirilmesi için KMK m. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler için KMK m. 42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Ortak yerlerde inşaat, tesis veya esaslı değişiklik yapılması ise bazı hâllerde bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü kararın konusu hangi çoğunluğun aranacağını belirler. Basit yönetim işleri ile yönetim planı değişikliği aynı nisaba tabi değildir. Ortak yerin kullanımına ilişkin sıradan bir düzenleme ile ortak alanın niteliğini değiştiren karar aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

Yönetim Planının Kararlara Etkisi

Yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim tarzını, ortak alanların kullanım şeklini, yönetici ve denetçilerin görevlerini, ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen temel belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28’e göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararları değerlendirilirken yalnızca kanuna bakmak yeterli değildir. Yönetim planı da incelenmelidir. Yönetim planında toplantı zamanı, aidat paylaşım esasları, ortak alan kullanımı, yönetici seçimi, denetim usulü ve ortak giderlerin dağılımına ilişkin özel hükümler bulunabilir.

Ancak yönetim planı da kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yönetim planında kanuna aykırı bir hüküm yer alıyorsa, bu hükmün uygulanması hâlinde ilgili kat maliki KMK m. 33 kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2018/6697, K. 2019/1133 sayılı kararında da yönetim planındaki yasaya aykırı bir hükmün uygulanmak istenmesi hâlinde, hâkimin KMK m. 33 kapsamında bu hükmün uygulanıp uygulanmayacağını ve buna bağlı kurul kararı varsa iptal gerekip gerekmediğini değerlendireceği belirtilmiştir.

Yönetim planının değiştirilmesi ise basit çoğunlukla mümkün değildir. KMK m. 28 uyarınca yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararları, somut duruma göre iptal veya hükümsüzlük tartışmasına konu olur.

Arsa payı, yönetim planı ve kat mülkiyetinin kuruluşundaki temel belgeler hakkında daha detaylı değerlendirme için “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Usule Uygun Yapılması

Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği bakımından ilk incelenecek husus toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29’a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir defa, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında zaman gösterilmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapılarda ise kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir zaman yoksa ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağanüstü toplantı ise önemli bir sebebin bulunması hâlinde mümkündür. Yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte biri olağanüstü toplantı isteyebilir. Bu durumda toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılmalı ve toplantı sebebi bildirilmelidir. Çağrı, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.

İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz.

Toplantı çağrısının hiç yapılmaması, bazı maliklere bildirim yapılmaması, gündemin belirtilmemesi veya olağanüstü toplantıda toplantı sebebinin bildirilmemesi, kararın iptali bakımından ileri sürülebilecek önemli usul aykırılıklarıdır. Ancak her usul eksikliği tek başına iptal sonucu doğurmaz; eksikliğin kararın alınmasına etkisi, davacının hukuki yararı ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 30’a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Bu, ilk toplantı için aranan genel yeter sayıdır.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel yeter sayı öngörülen hâller saklıdır.

Bu nedenle her karar için aynı çoğunluk yeterli değildir. Örneğin yönetici seçimi için KMK m. 34 uyarınca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir. Yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Faydalı yenilik ve ilaveler için sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Bağımsız bölüm ilavesi gibi bazı işlemler için oybirliği gerekir.

Karar yeter sayısı sağlanmadan alınan kararlar hukuka aykırıdır. Kararın konusu, aranan nisap ve toplantıya katılan maliklerin oy dağılımı tutanak üzerinden açık şekilde belirlenmelidir. Aksi hâlde kararın geçerliliği ciddi şekilde tartışmalı hâle gelir.

Oy Hakkı ve Vekâletle Oy Kullanma

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 31’e göre her kat malikinin, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı bulunur. Ancak sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, kullanacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bu kişileri kendi aralarından vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise yasal temsilcisi onun adına oy kullanır.

Kat maliklerinden biri oyunu vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölüm bulunan taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelere katılabilir; fakat oylamaya katılamaz. Bu hüküm özellikle menfaat çatışması içeren kararlar bakımından önemlidir. Örneğin belirli bir kat malikinin borcu, kullanım ihlali veya ortak alana müdahalesi hakkında karar alınırken, ilgili malik oylamaya katılamaz.

Karar Defteri ve Tutanak Düzeni

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32’ye göre kat malikleri kurulu kararları, sayfa numaraları birbirini takip eden ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli karar defterine yazılmalıdır. Toplantıda bulunan kat malikleri kararı imzalar. Karara aykırı oy verenlerin, aykırılık sebebini belirterek imza koyması gerekir.

Karar defteri yalnızca şekli bir kayıt aracı değildir. Kararın hangi tarihte alındığı, kimlerin toplantıya katıldığı, hangi gündem maddelerinin görüşüldüğü, hangi çoğunlukla karar verildiği ve muhalefet şerhlerinin bulunup bulunmadığı bu defter üzerinden ispat edilir.

Bu nedenle karar defteri usulüne uygun tutulmamışsa, kararın içeriği ve geçerliliği bakımından ispat sorunu ortaya çıkar. Özellikle iptal davasında davacı, çağrı belgeleri, toplantı tutanağı, karar defteri örneği, vekâletnameler, hazirun listesi, yönetim planı ve gerekiyorsa tapu kayıtları üzerinden kararın hukuka aykırılığını ortaya koymalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz Davası

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak temel dava, kararın iptali davasıdır. Bu dava Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’e dayanır. Kanuna göre toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir. Ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçmekle iptal davası açma süresi sona erer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Sürenin kaçırılması hâlinde karar, iptal edilebilir nitelikteki hukuka aykırılıklar bakımından artık dava yoluyla ortadan kaldırılamaz.

Burada toplantıya katılan malik bakımından önemli bir şart vardır: Kat maliki karara aykırı oy kullanmalı ve bu aykırılığı KMK m. 32’ye uygun şekilde ortaya koymalıdır. Uygulamada bu durum genellikle karar defterine muhalefet şerhi yazılması yoluyla sağlanır. Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren kat maliki, kural olarak bu kararın iptalini isteyemez. Çünkü KMK m. 33, toplantıya katılan kat maliki bakımından karara aykırı oy kullanmış olma şartını aramaktadır. Bu nedenle muhalefetin karar defterine açık şekilde yazılması, dava hakkının korunması açısından önemlidir.

Toplantıya hiç çağrılmayan veya toplantıdan haberdar olmayan kat maliki bakımından ise öğrenme tarihi önem kazanır. Buna karşılık kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu ileri sürülüyorsa, uyuşmazlık yalnızca öğrenme tarihi ve altı aylık süre üzerinden değil, kararın hukuki varlığı ve emredici hükümlere aykırılık derecesi üzerinden değerlendirilir.

Yokluk ve Mutlak Butlan Hâllerinde Süre

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle kararın hukuki niteliği, dava açma süresi bakımından doğrudan belirleyicidir. Ancak uygulamada her hukuka aykırılık yokluk veya mutlak butlan olarak değerlendirilemez.

Bu noktada üçlü bir ayrım yapılmalıdır. Toplantı çağrısının usulsüz yapılması, bazı maliklere çağrı gönderilmemesi, gündemin eksik bildirilmesi veya toplantı usulüne ilişkin eksiklikler kural olarak iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilir. Bu tür kararlar için KMK m. 33’te öngörülen bir aylık ve her hâlde altı aylık süreler dikkate alınmalıdır.

Buna karşılık gerçekte hiç toplantı yapılmadığı hâlde karar alınmış gibi tutanak düzenlenmesi, kat malikleri kurulunun hiç oluşmaması veya kurul sıfatı bulunmayan kişiler tarafından karar alınması hâlinde yokluk tartışması gündeme gelir. Bu durumda kararın kurucu unsurları oluşmadığından, ortada hukuken geçerli bir kat malikleri kurulu kararından söz edilemez.

Mutlak butlan ise kararın mevcut olmakla birlikte kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine veya mülkiyet hakkının özüne açık şekilde aykırı olması hâlinde gündeme gelir. Örneğin kanunda aranan özel çoğunluk sağlanmadan ortak yer üzerinde belirli bir kat malikine sürekli ve ayrıcalıklı kullanım hakkı tanınması, bir kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını fiilen ortadan kaldıran karar alınması veya yönetim planı değişikliği için gereken beşte dört çoğunluk sağlanmadan maliklerin temel kullanım haklarını sınırlayan düzenleme yapılması somut olaya göre mutlak butlan kapsamında değerlendirilebilir.

Bu nedenle kararın süresiz şekilde dava konusu edilip edilemeyeceği belirlenirken yalnızca kararın hukuka aykırı olup olmadığına bakılmamalıdır. Aykırılığın niteliği, kararın kurucu unsurlarının bulunup bulunmadığı ve kararın emredici hükümlere aykırılık derecesi birlikte değerlendirilmelidir. Süresi içinde açılmayan iptal davasını sonradan “butlan” iddiasıyla canlandırmak her zaman mümkün değildir.

Dava Açma Hakkı Bulunan Kişiler

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasını kural olarak kat malikleri açabilir. KMK m. 33 açıkça kat maliklerinden bahseder. Bu nedenle kiracı, sınırlı ayni hak sahibi veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişi, kural olarak kat malikleri kurulu kararının iptali davasını doğrudan açamaz.

Buna karşılık kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple devamlı surette faydalanan kişinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat maliki veya kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Kiracının hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı, doğrudan kendi borç ve yükümlülüklerini etkileyen uygulamalara karşı genel hükümlere veya kira ilişkisine dayanarak hak arayabilir. Ancak kat malikleri kurulu kararının iptali davası bakımından aktif dava ehliyeti kural olarak kat malikine aittir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu husus KMK m. 33’te açıkça düzenlenmiştir.

Davanın görevli veya yetkili olmayan mahkemede açılması, özellikle hak düşürücü süreye tabi iptal davalarında usuli risk doğurur. Çünkü bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle kararın iptali istenecekse dava stratejisi gecikmeden kurulmalıdır. Çünkü bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle kararın iptali istenecekse dava stratejisi gecikmeden kurulmalıdır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda genel olarak sulh hukuk mahkemesinin görevli olması, karar iptali davalarında da pratik önem taşır. Ancak uyuşmazlık yalnızca kat malikleri kurulu kararının iptaliyle sınırlı olmayıp alacak, tazminat, elatmanın önlenmesi veya tapu siciline ilişkin farklı talepler içeriyorsa görev değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.

Karar İptali Davasında Yöneticiye Husumet Yöneltilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38’e göre kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilerek açılabilir. Toplu yapılarda ise dava, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir.

Bu düzenleme, karar iptali davalarında husumetin tüm kat maliklerine ayrı ayrı yöneltilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır. Çünkü kat malikleri kurulu kararının iptali, yalnızca belirli bir kat malikini değil, anagayrimenkul yönetimini ve kurul kararının uygulanmasını ilgilendirir. Bu nedenle kanun, yöneticiye temsil fonksiyonu yüklemiştir.

Yönetici, kendisine yöneltilen davayı bütün kat maliklerine ve ilgili kurula duyurmakla yükümlüdür. Kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Ancak dava, yöneticiye kişisel sorumluluğu nedeniyle değil, kat maliklerini temsilen yöneltilir. Yöneticinin ayrıca kusurlu işlem veya eyleminden kaynaklanan sorumluluğu varsa bu durum ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

Yönetici Kararlarına ve İşlemlerine İtiraz

Apartman ve site yönetiminde her işlem kat malikleri kurulu kararı şeklinde ortaya çıkmaz. Yönetici de günlük yönetim işleri kapsamında bazı işlemler yapar. Bu işlemler aidat tahakkuku, ödeme talebi, personel çalıştırılması, bakım-onarım yaptırılması, ortak alanların kullanımıyla ilgili uygulamalar veya kurul kararlarının icrası şeklinde olabilir.

Yönetici, KMK m. 35 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alır, ortak gider ve avansları toplar, kat maliklerini toplantıya çağırır ve yönetimle ilgili diğer görevleri yürütür. Ancak yönetici, kat malikleri kurulunun yerine geçerek onun yetkisine giren konularda karar alamaz.

Yöneticinin hukuka aykırı işlem yapması, görevini kötüye kullanması, hesap vermemesi veya yönetim planına aykırı davranması hâlinde kat malikleri kurulu yöneticiyi denetler ve haklı sebep varsa her zaman değiştirebilir. KMK m. 41 uyarınca kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetler.

Ayrıca yönetici, KMK m. 38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluk; hesap verme, belgeleri saklama, kurul kararlarını uygulama, ortak giderleri usulüne uygun tahsil etme ve yönetim görevini özenle yerine getirme yükümlülüklerini kapsar. Yöneticinin kusurlu davranışı nedeniyle zarar doğarsa hukuki sorumluluğu gündeme gelir. Yönetici hesap vermekle yükümlüdür. Gelir-gider kayıtları, banka hesapları, fatura ve ödeme belgeleri denetime açık olmalıdır.

Site aidatı, ortak gider borcu ve yöneticinin icra takibi başlatması hakkında daha detaylı değerlendirme için “Site Aidatı Borcunun Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşletme Projesine İtiraz

İşletme projesi, apartman veya sitenin yıllık tahmini gelir ve giderlerini, kat maliklerinin ödemesi gereken avans tutarlarını ve ortak gider paylaşımını gösteren belgedir. KMK m. 37’ye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin işletme projesi hazırlar.

Hazırlanan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilere imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilirse, konu kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Gerekirse yeni proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun ortak giderlere ilişkin kararları, aidat ve avans borcunun takibinde güçlü yazılı delil niteliği taşır. Uygulamada bu belgeler, şartları varsa İİK m. 68 kapsamında itirazın kaldırılması yolunda da ileri sürülebilir. Bu nedenle işletme projesine süresinde itiraz edilmemesi, ileride aidat veya avans borcuna ilişkin icra takibinde kat malikinin aleyhine sonuç doğurabilir.

Aidat alacağına ilişkin icra takibi ve itiraz süreci hakkında daha detaylı bilgi için “İcra Takibine İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ortak Alanlara İlişkin Kararlara İtiraz

Apartman ve site yönetimlerinde en sık uyuşmazlık doğuran konulardan biri ortak alanların kullanımıdır. Otopark, bahçe, çatı, teras, sığınak, depo, kapıcı dairesi, spor alanı, sosyal tesis, ortak geçiş alanları ve benzeri yerler üzerinde alınan kararlar, hem mülkiyet hakkını hem de ortak yaşam düzenini doğrudan etkiler.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerlerin kapsamını düzenler. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem unsurları, genel girişler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve benzeri yerler ortak yer niteliğindedir. Ayrıca ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler de ortak yer kapsamına girer.

Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında malik olup, ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Bu nedenle kat malikleri kurulu, ortak alanların kullanımını düzenleyebilir; ancak ortak yerin niteliğini ortadan kaldıran, belirli bir malike sürekli ve ayrıcalıklı kullanım sağlayan veya kanunda aranan özel çoğunluk sağlanmadan ortak yer üzerinde tasarruf sonucu doğuran kararlar hukuka aykırı olur.

Örneğin otopark kullanımının hakkaniyete uygun şekilde düzenlenmesi mümkündür. Ancak ortak otoparkın herhangi bir hukuki dayanak olmadan yalnızca belirli bağımsız bölümlere tahsis edilmesi, diğer maliklerin kullanım hakkını tamamen ortadan kaldırıyorsa karar iptali veya hükümsüzlük tartışması gündeme gelir.

Ortak alanların kiraya verilmesi, gelir elde edilmesi veya kullanım hakkının üçüncü kişilere bırakılması ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Bu konuda daha detaylı açıklamalar için “Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Aidat ve Ortak Gider Kararlarına İtiraz

Kat malikleri kurulu aidat ve ortak giderlere ilişkin karar alabilir. Ancak bu kararların Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye uygun olması gerekir. Kanuna göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılır.

Yönetim planında veya kat malikleri arasında geçerli bir anlaşmada farklı gider paylaşım esası öngörülmüşse bu düzenleme dikkate alınır. Ancak kurul, kanuna ve yönetim planına aykırı şekilde keyfi gider paylaşımı yapamaz. Örneğin bazı maliklerin hiçbir hukuki gerekçe olmadan ortak giderlerden muaf tutulması veya bazı maliklere ölçüsüz gider yüklenmesi kararın iptaline neden olabilir.

Aidat kararlarına itiraz ederken dikkat edilmesi gereken nokta, yalnızca aidat miktarının yüksek bulunmasının tek başına iptal sebebi olmamasıdır. İtirazın hukuki zemini açık olmalıdır. Gider kalemlerinin belgesiz olması, kararın usulsüz alınması, işletme projesinin tebliğ edilmemesi, yönetim planına aykırı paylaşım yapılması veya kanundaki gider paylaşım esaslarının ihlal edilmesi somut şekilde ortaya konulmalıdır.

Yönetici Seçimine İtiraz

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34’e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici yeniden seçilebilir.

Yönetici seçimi için gereken çift çoğunluk sağlanmadan yapılan seçim hukuka aykırıdır. Toplantıya katılanların basit çoğunluğu her zaman yönetici seçimi için yeterli değildir. Yönetici seçimi kararında hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu birlikte aranır.

Kat malikleri yönetici seçimi konusunda anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur.

Yönetici seçimi usulsüz yapılmışsa, kararın iptali için KMK m. 33 kapsamında dava açılabilir. Ayrıca yönetici görevini kötüye kullanıyor, hesap vermiyor veya yönetim planına aykırı davranıyorsa kat malikleri kurulu haklı sebep hâlinde yöneticiyi değiştirebilir.

Denetçi ve Denetim Kurulu Kararlarına İlişkin Uyuşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 41, yöneticinin denetlenmesini düzenler. Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetler. Yönetim planında hesapların denetlenmesi için belirli bir zaman öngörülmemişse denetim her üç ayda bir yapılır. Haklı sebep varsa hesap denetimi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna rapor sunar.

Denetim raporu, yönetimin mali ve idari işlemlerinin değerlendirilmesi bakımından önemlidir. Ancak denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri kurulunun yerine geçerek bağlayıcı yönetim kararı alamaz. Denetim organının görevi, yönetimin hesap ve işlemlerini incelemek ve kurula raporlamaktır.

Toplu Yapılarda Site Yönetimi Kararlarına İtiraz

Toplu yapılarda yönetim sistemi klasik apartman yönetiminden daha karmaşıktır. Ada yönetimi, blok yönetimi, toplu yapı temsilciler kurulu ve site yönetimi gibi farklı organlar bulunabilir. Bu nedenle itiraz edilecek kararın hangi organ tarafından alındığı doğru belirlenmelidir.

KMK m. 38, toplu yapılarda ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların ilgili yöneticiye yöneltilebileceğini düzenler. Bu davalarda da kararın alınma usulü, çağrı, temsil, oy hakkı, yeter sayı, yönetim planı ve kararın konusu birlikte incelenir.

Toplu yapılarda uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, karar alma yetkisinin hangi organa ait olduğunun doğru belirlenmemesinden kaynaklanır. Blok yönetimini ilgilendiren konularda toplu yapı organının, tüm siteyi ilgilendiren konularda ise yalnızca blok yönetiminin karar alması yetki tartışması doğurabilir. Yetkisiz organ tarafından alınan kararlar, kararın niteliğine göre iptal veya hükümsüzlük tartışmasına konu olur.

Kararın İptali Davasında İspat

Kat malikleri kurulu kararına itiraz eden kişi, kararın neden hukuka aykırı olduğunu somut şekilde ortaya koymalıdır. Bu davalarda genellikle şu belgeler önem taşır: yönetim planı, karar defteri örneği, toplantı çağrısı, hazirun listesi, vekâletnameler, işletme projesi, aidat çizelgeleri, tapu kayıtları, mimari proje, ödeme belgeleri, yazışmalar ve varsa ihtarnameler.

İddianın yalnızca “karar adil değil” şeklinde kurulması yeterli değildir. Dava dilekçesinde kararın hangi kanun hükmüne, yönetim planının hangi maddesine veya hangi usul kuralına aykırı olduğu açıkça gösterilmelidir.

Örneğin yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluk sağlanmadıysa, toplantıya katılan malik sayısı, toplam bağımsız bölüm sayısı, kullanılan oylar ve kararın konusu açık şekilde belirtilmelidir. Ortak alan kullanımına ilişkin kararda mülkiyet hakkı ihlal ediliyorsa, ortak alanın niteliği ve kararın hangi maliklerin kullanım hakkını ne şekilde sınırladığı ortaya konulmalıdır.

İptal Kararının Sonuçları

Mahkeme kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verirse, karar hukuki etkisini kaybeder. İptal edilen karara dayanılarak yapılan işlemler de somut duruma göre tartışmalı hâle gelir. Eğer iptal edilen karar aidat, ortak gider, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı veya işletme projesiyle ilgiliyse, kararın uygulanması sonucu doğan işlemlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yokluk veya mutlak butlan hâlinde ise karar baştan itibaren geçersiz kabul edilir. Bu durumda kararın iptali yerine hükümsüzlüğün tespiti daha uygun bir talep olarak gündeme gelir. Ancak dava dilekçesinin talep sonucu somut olaya göre dikkatli kurulmalıdır. Yanlış talep, haklı bir uyuşmazlıkta dahi usuli sorun yaratabilir.

Apartman ve Site Yönetimi Kararlarına İtirazda Süre Yönetimi

Karar iptali davalarında süre en kritik konudur. Toplantıya katılıp muhalefet eden kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir. Ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz.

Bu süreler özellikle aidat, işletme projesi, yönetici seçimi ve ortak alan kullanımına ilişkin kararlarda gözden kaçırılır. Kat maliki kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, önce karar defteri örneğini, toplantı çağrısını, yönetim planını ve ilgili belgeleri temin etmeli; ardından dava süresi geçirilmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Süre geçtikten sonra yalnızca yokluk veya mutlak butlan iddiası ileri sürülebilir. Ancak her hukuka aykırılığın butlan olarak kabul edilmeyeceği unutulmamalıdır.

Dava Açmadan Önce İncelenmesi Gereken Belgeler

Kat malikleri kurulu kararına karşı dava açılmadan önce yalnızca karar metnine bakılması yeterli değildir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, çağrının tüm maliklere ulaşıp ulaşmadığı, gündemin kararı kapsayıp kapsamadığı, toplantıya katılanların malik veya yetkili vekil olup olmadığı, karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı ve kararın yönetim planıyla uyumlu olup olmadığı birlikte incelenmelidir.

Bu incelemede özellikle yönetim planı, karar defteri örneği, hazirun listesi, çağrı belgeleri, vekâletnameler, tapu kayıtları, işletme projesi ve varsa aidat çizelgeleri önem taşır. Kararın iptali istenecekse dava dilekçesinde soyut memnuniyetsizlik değil, somut hukuka aykırılık gösterilmelidir.

Sonuç

Apartman ve site yönetimi kararlarına itiraz, yalnızca yönetimden memnun olmama hâlinde başvurulan genel bir şikâyet yolu değildir. Kararın iptali için toplantı usulü, çağrı, yeter sayı, oy hakkı, yönetim planı, kararın konusu ve kanundaki özel çoğunluk hükümleri somut şekilde incelenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33, karar iptali bakımından bir aylık ve her hâlde altı aylık süre öngörür. Buna karşılık yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz. Bu ayrım, dava stratejisinin doğru kurulması açısından belirleyicidir.

Bu nedenle apartman veya site yönetimi kararlarına karşı dava açılmadan önce kararın iptal edilebilir nitelikte mi, yok hükmünde mi yoksa mutlak butlanla mı sakat olduğu belirlenmelidir. Özellikle toplantı usulündeki eksiklikler ile kararın kurucu unsurlarının hiç oluşmaması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yönetimi kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’te açıkça düzenlenmiştir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir. Ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılması gerekir. Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz.

Kiracı apartman veya site yönetimi kararına itiraz edebilir mi?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasını kural olarak kat maliki açar. Kiracı, kural olarak kat maliki sıfatına dayanarak kat malikleri kurulu kararının iptali davasını açamaz. Ancak kararın kira ilişkisini, kullanım hakkını veya uğradığı zararı doğrudan etkilemesi hâlinde, kiracının genel hükümlere veya kira sözleşmesine dayalı başvuru yolları ayrıca değerlendirilir.

Yönetici seçimi kararına itiraz edilebilir mi?

Yönetici seçimi kararı, gerekli çoğunluk sağlanmadan veya toplantı usulüne aykırı şekilde alınmışsa KMK m. 33 kapsamında iptal davasına konu edilebilir. Yönetici seçimi için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir.

İşletme projesine nasıl itiraz edilir?

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse konu kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Süresinde itiraz edilmemesi hâlinde işletme projesi kesinleşir.

Yönetim planı değişikliğine karşı dava açılabilir mi?

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuka aykırıdır. Ayrıca yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Bu tür durumlarda KMK m. 33 kapsamında hukuki başvuru yapılabilir.

Apartman ve site yönetimi kararlarına itiraz, ortak giderler, aidat, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı veya yönetim planı değişikliği gibi konularda hukuki destek almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.