Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Ortak alanların kiraya verilmesi, kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde en sık uyuşmazlık yaratan konulardan biridir. Kapıcı dairesi, otopark, çatı, dış cephe, depo, sığınak, bahçe, ortak teras veya benzeri alanların üçüncü kişilere kullandırılması; yalnızca kira ilişkisi bakımından değil, kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve kira gelirinin kullanımı bakımından da hukuki sonuç doğurur.

Bu konu çoğu zaman “apartman yönetimi karar aldıysa yeterlidir” şeklinde değerlendirilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak yerlerin kiraya verilmesi, olağan yönetim işi niteliğinde değildir. Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin açık ve kanuna uygun iradesi olmadan ortak alanı kiraya veremez. Kat malikleri kurulunda oyçokluğu ile alınan karar da kural olarak yeterli değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yer tanımına ilişkin hükümleri, kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki kullanım hakkını koruma amacı taşır. Kanun’un 2. maddesinde ortak yerler, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanmaya yarayan yerler olarak tanımlanmıştır. Kanun’un 4. maddesinde ise temeller, ana duvarlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı dairesi, ortak garajlar, sığınaklar, çatılar, bacalar ve genel dam terasları gibi yerler ortak yer kapsamında sayılmıştır.

Bu yazıda apartman ve sitelerde ortak alanların hangi şartlarla kiraya verilebileceği, oybirliği şartının kapsamı, yönetim planının etkisi, usulsüz kiralama hâlinde açılabilecek davalar, kira gelirinin nasıl değerlendirileceği ve uygulamada özellikle dikkat edilmesi gereken hukuki ayrımlar ele alınmaktadır.

Ortak Alan Kavramı ve Kat Mülkiyeti Hukukundaki Yeri

Kat mülkiyeti sisteminde bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer ayrımı temel öneme sahiptir. Bağımsız bölüm, daire, işyeri, dükkân, depo gibi tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyet hakkına konu olabilen bölümdür. Eklenti ise bağımsız bölümün dışında bulunmakla birlikte doğrudan o bağımsız bölüme tahsis edilen kömürlük, depo, garaj veya benzeri yerdir. Ortak yer ise bütün kat maliklerinin ortak mülkiyet ve ortak kullanım hakkı kapsamında bulunan alandır.

Bu ayrımın doğru yapılması gerekir. Çünkü bir yerin bağımsız bölüm, eklenti veya ortak alan olması; o yerin kimin tarafından kullanılacağı, kiraya verilip verilemeyeceği, kira gelirinin kime ait olacağı ve uyuşmazlık hâlinde hangi davanın açılacağı bakımından sonucu değiştirir.

Örneğin tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı bir dükkânın malik tarafından kiraya verilmesi, genel kira hukuku hükümlerine tabidir. Buna karşılık mimari projede kapıcı dairesi, sığınak, ortak depo veya ortak garaj olarak gösterilen bir yerin kiraya verilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir. Bu durumda tek bir kat malikinin veya yöneticinin tasarruf yetkisi yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ortak yerleri yalnızca sayma yoluyla sınırlamamıştır. Maddede belirtilen yerlerin dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler de ortak yer kapsamına girer. Bu nedenle uyuşmazlıkta yalnızca fiili kullanım değil; tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kuruluş belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Apartman ve site yönetiminde ortak giderler, aidat borcu ve yönetim kararlarının hukuki sonuçları hakkında daha detaylı değerlendirme için “Site Aidatı Borcunun Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Temel Hukuki Dayanak

Ortak alanların kiraya verilmesinde temel hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesidir. Bu maddeye göre ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi tasarruflar ile ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karar üzerine yapılabilir.

Bu hüküm, ortak alanların kiraya verilmesini basit bir yönetim faaliyeti olmaktan çıkarır. Kiralama işlemi, ortak yer üzerindeki kullanım hakkını belirli süreyle üçüncü kişiye bırakır. Bu nedenle diğer kat maliklerinin ortak alandan yararlanma hakkı doğrudan etkilenir. Bu etki nedeniyle yönetici, yönetim kurulu veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu kararı tek başına yeterli değildir.

Yargıtay uygulamasında da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi ortak yerlerin kiraya verilmesi bakımından oybirliği şartı çerçevesinde yorumlanmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2005 tarihli, 2005/666 E., 2005/1889 K. sayılı kararında; ortak alan niteliğindeki yere baz istasyonu kurulmak üzere kiralama yapılabilmesi için yalnızca ilgili blok maliklerinin değil, ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2019 tarihli, 2017/5338 E., 2019/217 K. sayılı kararında da kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği, dosyada böyle bir karar bulunmadığı için kiralamanın hukuki dayanağının olmadığı kabul edilmiştir.

Oybirliği Şartının Kapsamı

Ortak alanların kiraya verilmesinde aranan oybirliği, toplantıya katılanların oybirliği değildir. Bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Bu nedenle yalnızca toplantıya katılan maliklerin tamamının olumlu oy vermesi, tüm kat maliklerinin iradesi alınmamışsa yeterli olmaz.

Bu ayrım uygulamada sık şekilde gözden kaçırılır. Örneğin 40 bağımsız bölümlü bir apartmanda toplantıya 20 malik katılmış ve bu 20 malikin tamamı ortak alanın kiraya verilmesine olumlu oy vermişse, karar oybirliği şartını sağlamaz. Çünkü burada aranan, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin kabulüdür.

Oybirliği şartının aranmasının sebebi, ortak alanın tüm kat maliklerinin kullanım hakkıyla bağlantılı olmasıdır. Ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması, yalnızca gelir getirici bir işlem değildir; aynı zamanda kat maliklerinin ortak yerden yararlanma biçimini değiştiren önemli bir yönetim işlemidir.

Kat maliklerinden biri dahi açıkça rıza göstermemişse, ortak alanın kiraya verilmesi hukuken tartışmalı hale gelir. Böyle bir durumda kiralama işlemine dayalı olarak ortak alanı kullanan kiracıya karşı müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve koşulları varsa ecrimisil talepleri gündeme gelir.

Yönetici ve Yönetim Kurulunun Yetki Sınırı

Apartman veya site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı kapsamında kendisine verilen görevleri yerine getirir. Yönetici, ana taşınmazın günlük yönetimini yürütür, ortak giderleri toplar, bakım ve onarım işlerini takip eder, kat malikleri kurulu kararlarını uygular. Ancak yönetici, ortak alanları kendi kararıyla kiraya veremez.

Yönetim kurulunun bulunması da sonucu değiştirmez. Yönetim kurulu, kat maliklerinin yerine geçerek ortak alan üzerinde tasarruf yetkisi kullanamaz. Kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş açık bir kararı olmadan yapılan kira sözleşmesi, diğer kat maliklerinin haklarını bağlamaz.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Yönetici, oybirliğiyle alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararına dayanarak kira sözleşmesini imzalayabilir. Ancak bu durumda yönetici, bağımsız bir karar verici değil, kat malikleri kurulunun kararını uygulayan temsilci konumundadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin tarafı belirlenirken de dikkatli davranılmalıdır. Uygulamada kira sözleşmesinde “apartman yönetimi” veya “site yönetimi” kiraya veren olarak gösterilse de, ortak alan üzerindeki hak kat maliklerine aittir. Yönetici, yalnızca usulüne uygun alınmış kat malikleri kurulu kararı çerçevesinde temsil yetkisini kullanabilir.

Yönetim Planında Ortak Alanın Kiraya Verileceğine Dair Hüküm Bulunması

Yönetim planı, kat mülkiyeti düzeninde bütün kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar.

Ancak yönetim planında ortak alanların kiraya verilebileceğine dair hüküm bulunması, her durumda yönetime sınırsız kiralama yetkisi vermez. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Ortak alanın kiraya verilmesi KMK m. 45 kapsamında bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektiren bir işlem niteliğindeyse, yönetim planındaki genel yetki hükmü tek başına yeterli kabul edilmemelidir.

Örneğin yönetim planında “yönetim, ortak alanları gelir elde etmek amacıyla kiraya verebilir” şeklinde genel bir düzenleme bulunsa dahi, bu hüküm somut kiralama işlemi bakımından oybirliği şartını tamamen ortadan kaldırmaz. Özellikle kapıcı dairesi, ortak depo, sığınak, çatı, dış cephe, ortak teras ve otopark gibi alanlarda her somut kullanımın niteliği ayrıca incelenmelidir.

Yönetim planı, kiralama sürecinde yardımcı bir belge olabilir; ancak ortak mülkiyet hakkını sınırlayan işlemlerde kanunun aradığı karar nisabını bertaraf eden bir araç olarak kullanılamaz.

Özel Amaca Tahsisli Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Ortak alanların tamamı aynı şekilde değerlendirilemez. Bazı ortak alanlar, mimari projede veya mevzuatta özel bir amaca tahsis edilmiştir. Sığınak, kapıcı dairesi, yangın merdiveni, genel giriş alanı, tesisat bölümleri, su deposu, kalorifer dairesi, asansör boşluğu ve benzeri alanlar bu kapsamda ayrıca ele alınmalıdır.

Özel amaca tahsisli ortak yerlerde yalnızca oybirliği yeterli olmayabilir. Çünkü bu tür alanların kullanım amacı, binanın güvenliği, teknik işleyişi, imar mevzuatı veya kamu düzeniyle bağlantılıdır. Bu nedenle tahsis amacı değiştirilmeden kiralama yapılması hukuken geçerli sonuç doğurmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/7809 E., 2020/10390 K. sayılı kararında da ortak alanların kiraya verilebilmesi için oybirliği gerektiği; bununla birlikte mimari projede özel amaca tahsisli ortak yerlerin, bu nitelikleri proje tadilatı ile kaldırılmadan kiraya verilmesinin oybirliğiyle alınan kararla dahi mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Bu yaklaşım özellikle sığınaklar bakımından önemlidir. Sığınak, apartman veya sitenin gelir elde etmesi için değerlendirilecek boş bir depo alanı değildir. Sığınağın amacı mevzuatla belirlenmiş olup, bu alanın amacı dışında kullanılması ayrı idari ve hukuki sonuçlar doğurur.

Kapıcı dairesi bakımından da aynı dikkat gerekir. Kapıcı dairesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerler arasında sayılmıştır. Binada kapıcılık hizmetine ihtiyaç bulunmadığı gerekçesiyle bu alanın doğrudan kiraya verilmesi her zaman hukuka uygun kabul edilmez. Öncelikle bu alanın mimari projedeki niteliği, kullanım amacı, yönetim planı, kat maliklerinin oybirliği kararı ve imar mevzuatı yönünden değerlendirme yapılmalıdır.

Çatı, Dış Cephe ve Reklam Alanlarının Kiraya Verilmesi

Çatı, dam, dış cephe ve bina duvarlarının reklam, tabela, baz istasyonu, anten veya teknik cihaz kurulumu amacıyla kiraya verilmesi uygulamada sık görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanmasını önemli yönetim işleri arasında saymıştır. Bu nedenle bu tür kiralamalarda bütün kat maliklerinin oybirliği aranır.

Bu alanlarda yalnızca kira ilişkisi değil, teknik ve idari boyut da önemlidir. Reklam panosu, tabela, baz istasyonu, anten, klima dış ünitesi veya benzeri tesisatın binaya monte edilmesi; yapının dış görünümünü, taşıyıcı sistemini, ortak kullanım alanlarını veya bağımsız bölümlerin kullanımını etkileyebilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında ana taşınmazın mimari durumu ve ortak yerlerde değişiklik yapılmasına ilişkin hükümler de gündeme gelir.

Özellikle dış cephe ve çatı kiralamalarında şu hususlar birlikte değerlendirilmelidir: Ortak alan niteliği, oybirliği kararı, teknik güvenlik, belediye mevzuatı, imar mevzuatı, reklam/tabela izinleri, elektrik tesisatı, sigorta ve üçüncü kişilere verilecek zararlar. Bu konulardan biri eksikse, kira sözleşmesinin varlığı tek başına işlemi güvenli hale getirmez.

Otopark, Bahçe ve Ortak Depoların Kiraya Verilmesi

Apartman ve sitelerde otopark, bahçe ve ortak depo alanları da sık şekilde kiralama konusu yapılır. Ancak bu alanların ortak kullanım amacı, kat maliklerinin yararlanma hakkı ve mimari projedeki niteliği dikkate alınmadan yapılan kiralamalar ciddi uyuşmazlıklara yol açar.

Ortak garaj veya otopark alanı, bütün kat maliklerinin kullanımına özgülenmişse, bu alanın üçüncü kişiye veya yalnızca bazı kat maliklerine kiralanması diğer maliklerin kullanım hakkını sınırlar. Bu nedenle oybirliği şartı burada da önemlidir. Kat maliklerinden bir kısmının fiilen otoparkı kullanmıyor olması, diğer maliklerin ortak alan üzerindeki hakkını ortadan kaldırmaz.

Bahçe bakımından da benzer değerlendirme yapılır. Bahçenin kafe, büfe, depo, açık oturma alanı, ticari stant veya benzeri amaçlarla kiraya verilmesi, ana taşınmazın kullanım şeklini değiştirebilir. Bu tür işlemlerde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yer, yönetim planı, proje ve oybirliği hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ortak depo alanlarında ise öncelikle o alanın gerçekten ortak yer mi, belirli bir bağımsız bölüme ait eklenti mi olduğu belirlenmelidir. Tapuda veya yönetim planında belirli bağımsız bölüme tahsis edilmiş eklenti niteliğindeki yerler ile herkesin ortak kullanımına bırakılmış depolar aynı hukuki rejime tabi değildir.

Usulsüz Kiralama Hâlinde Kat Maliklerinin Hakları

Ortak alanın kanuna aykırı şekilde kiraya verilmesi hâlinde kat maliklerinin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar vardır. Hangi yolun seçileceği, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

İlk olarak kat malikleri kurulu kararının iptali gündeme gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Karara olumsuz oy veren kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlar bakımından süre sınırlaması ayrıca değerlendirilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yokluk, mutlak butlan ve iptal edilebilirlik ayrımı hakkında daha detaylı değerlendirme için “Apartman ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İkinci olarak müdahalenin önlenmesi davası açılabilir. Ortak alanın üçüncü kişi tarafından hukuka aykırı kullanılması hâlinde, kat maliklerinden her biri ortak yer üzerindeki hakkına dayanarak müdahalenin önlenmesini talep edebilir. Bu dava, özellikle ortak alanı fiilen kullanan kiracıya veya kullanım izni veren yönetime karşı gündeme gelir.

Ortak alana yönelik hukuka aykırı müdahalelerde her kat maliki, kendi bağımsız bölümünden doğan ortak yer kullanım hakkına dayanarak tek başına dava açabilir. Bu nedenle dava açılması için bütün kat maliklerinin birlikte hareket etmesi veya ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınması şart değildir.

Üçüncü olarak eski hale getirme talebi ileri sürülebilir. Ortak alanda duvar örülmesi, kapı açılması, tesisat kurulması, reklam panosu monte edilmesi, depo yapılması veya kullanım amacını değiştiren fiziki müdahalelerde, eski hale iade talebi önem taşır.

Dördüncü olarak ecrimisil veya tazminat talebi gündeme gelebilir. Ortak alanın hukuka aykırı şekilde kullanılması nedeniyle kat maliklerinin kullanım hakkı engellenmiş veya ortak alan üzerinden gelir elde edilmişse, somut olayın özelliklerine göre haksız kullanım bedeli talep edilebilir. Ancak özel amaca tahsisli ortak yerlerde ecrimisil talebi ayrıca değerlendirilmelidir. Bu tür alanlarda asıl talep çoğu zaman kullanımın sona erdirilmesi ve eski hale getirme üzerinde yoğunlaşır.

Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira alacağı veya kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gibi konularda daha detaylı değerlendirme için “Kira Sözleşmesinin Yazılılığı ve İspat Sorunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan ortak alan uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak alana müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve yönetim işleminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevli olur.

Yetki bakımından ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada belirleyicidir. Çünkü uyuşmazlık, taşınmazın ortak alanına, mimari projesine, kullanım durumuna ve kat mülkiyeti düzenine ilişkindir. Delillerin toplanması, keşif yapılması ve bilirkişi incelemesi de taşınmazın bulunduğu yerde yürütülür.

Bununla birlikte uyuşmazlığın yalnızca kira sözleşmesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı ayrıca belirlenmelidir. Ortak alanın hukuka aykırı kullanımı, kat malikleri kurulu kararının geçerliliği ve ortak yere müdahalenin önlenmesi gibi talepler kat mülkiyeti hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Buna karşılık kira bedeli, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya kiracıya yöneltilecek tahliye talepleri, somut olayın niteliğine göre kira hükümleri kapsamında ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle dava dilekçesinde talebin hukuki sebebi açık kurulmalıdır.

Dava açılmadan önce kat malikleri kurulu kararı, toplantı çağrısı, hazirun cetveli, yönetim planı, mimari proje, kira sözleşmesi, kira tahsilat kayıtları, banka hesap hareketleri, fotoğraflar, ihtarnameler ve varsa belediye yazışmaları incelenmelidir. Ortak alan uyuşmazlıklarında eksik belgeyle dava açmak, haklı talebin ispatını gereksiz şekilde zayıflatır.

Kira Gelirinin Kime Ait Olduğu ve Nasıl Kullanılacağı

Ortak alanın usulüne uygun şekilde kiraya verilmesi hâlinde elde edilen kira geliri, kişisel olarak yöneticiye veya belirli kat maliklerine ait değildir. Gelir, ana taşınmazın ortak geliri niteliğindedir. Bu gelir, kat malikleri kurulunca alınan karara ve yönetim planına uygun şekilde ortak giderlerde, bakım-onarım işlerinde veya aidat yükünün azaltılmasında kullanılabilir.

Kira gelirinin doğrudan kat maliklerine dağıtılması da teorik olarak mümkün görünse de, uygulamada bu gelirin ortak giderlere mahsup edilmesi daha sağlıklı bir yöntemdir. Çünkü ortak alanın kiraya verilmesinden elde edilen gelir, ana taşınmazın ortak mülkiyet düzeninden kaynaklanır. Gelirin kimlere, hangi oranda ve hangi usulle dağıtılacağı açıkça kararlaştırılmadıkça ileride hesap verme ve yönetici sorumluluğu gündeme gelir.

Yönetici, ortak alan kira gelirini kişisel hesabında tutmamalı; apartman veya site yönetimi adına açılmış hesap üzerinden takip etmelidir. Kira bedelinin tahsilatı, makbuzlandırılması, deftere işlenmesi ve kat maliklerine hesap verilmesi gerekir. Aksi hâlde yönetici bakımından hukuki sorumluluk doğar.

Vergisel ve İdari Boyut

Ortak alanların kiraya verilmesi yalnızca özel hukuk ilişkisi olarak görülmemelidir. Kira geliri elde edilmesi, vergisel değerlendirmeleri de beraberinde getirir. Kiraya verilen alanın niteliği, kiracının gerçek kişi veya şirket olması, kullanım amacının ticari olup olmaması ve kira bedelinin ödeme şekli vergisel sonuçları etkiler.

Özellikle ortak alanın ticari işletmeye kiralanması, tabela veya reklam alanı olarak kullandırılması, baz istasyonu kurulması veya depo/kafe/büfe gibi ticari amaçlarla değerlendirilmesi hâlinde vergi, stopaj, fatura, makbuz ve beyan yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir. Bu noktada apartman veya site yönetiminin “biz şirket değiliz” yaklaşımı her zaman yeterli değildir.

İdari yönden de belediye ruhsatı, imar mevzuatı, yangın güvenliği, sığınak mevzuatı, reklam/tabela izinleri ve işyeri açma ruhsatı gibi konular gündeme gelebilir. Ortak alanın kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği sağlanmış olsa bile, idari izinlerin eksikliği işlemi riskli hale getirir.

Bu nedenle ortak alanların kiraya verilmesinde yalnızca kira sözleşmesi hazırlanması yeterli değildir. Karar, temsil, proje, kullanım amacı, vergi ve idari izin boyutları birlikte ele alınmalıdır.

Kiracıların Ortak Alanlar Üzerindeki Durumu

Bağımsız bölümü kiralayan kişi, kira sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümden ve o bağımsız bölüme bağlı ortak kullanım imkanlarından yararlanır. Ancak kiracı, kat malikinin sahip olmadığı veya yönetime karşı ileri süremeyeceği bir ortak alan hakkını tek başına kazanamaz.

Örneğin bir daire kiracısına “bahçedeki depo senin kullanımında” denilmişse, bu depo gerçekten o bağımsız bölüme ait eklenti değilse veya kat malikleri tarafından usulüne uygun tahsis yapılmamışsa, kiracının bu alanı kullanımı uyuşmazlık konusu olabilir. Benzer şekilde otopark, teras, bahçe, kapıcı dairesi veya ortak depo alanı da kiracının kişisel kullanımına bırakılırken kat mülkiyeti hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kiraya veren malik, bağımsız bölüm kira sözleşmesine ortak alanı da dahil etmiş olsa bile, ortak alan üzerinde tek başına tasarruf yetkisi yoksa bu düzenleme diğer kat maliklerini bağlamaz. Bu nedenle bağımsız bölüm kira sözleşmelerinde ortak alan kullanımına ilişkin hükümler yazılırken yönetim planı, fiili kullanım ve kat malikleri kurulu kararları kontrol edilmelidir.

Usulsüz Kiralama Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Ortak alanın usulsüz şekilde kiraya verilmesi hâlinde kira sözleşmesinin akıbeti somut olaya göre değerlendirilir. Burada iki ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekir: Kat malikleri arasındaki iç ilişki ve kiracıyla yapılan kira sözleşmesi.

Kat malikleri bakımından oybirliği şartına uyulmadan yapılan kiralama işlemi, ortak alan üzerindeki kullanım hakkını ihlal eder. Bu nedenle kat malikleri, ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesini ve hukuka aykırı kullanımın sona erdirilmesini isteyebilir.

Kiracı bakımından ise kira sözleşmesini imzalayan kişinin temsil yetkisi, kiralananın niteliği, kiracının iyi niyeti, kullanımın ne kadar sürdüğü ve kira bedellerinin kime ödendiği önem taşır. Ancak kiracı, ortak alanın hukuki niteliğini tamamen göz ardı ederek güçlü bir hak iddiasında bulunamaz. Özellikle mimari projede açıkça ortak alan olarak görünen bir yerin, yönetici tarafından kiraya verilmesi durumunda kiracının hukuki pozisyonu sınırlıdır.

Bu nedenle ortak alanı kiralayan üçüncü kişiler de yalnızca yönetici imzasıyla yetinmemelidir. Kat malikleri kurulu kararını, karar nisabını, yönetim planını ve kiralanan yerin mimari projedeki niteliğini incelemelidir.

Ortak Alan Kiralamasında Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar

Ortak alanın kiraya verilmesi hukuka uygun şekilde mümkünse, kira sözleşmesi dikkatli hazırlanmalıdır. Sözleşmede kiralanan alanın yeri, metrekaresi, kullanım amacı, kira süresi, kira bedeli, ödeme hesabı, ortak giderlere katılım, tadilat yasağı, izin ve ruhsat sorumluluğu, tahliye şartları, sigorta yükümlülüğü ve üçüncü kişilere verilen zararlardan sorumluluk açıkça düzenlenmelidir.

Kiracının ortak alanı hangi amaçla kullanacağı belirsiz bırakılmamalıdır. Örneğin “depo olarak kullanım” ile “ticari işletme faaliyeti” aynı sonucu doğurmaz. Ortak alanda yapılacak fiziki değişiklikler açıkça yasaklanmalı veya kat maliklerinin ayrıca kararına bağlanmalıdır.

Kira sözleşmesine, kiracının yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına, bina iç düzenine, yangın ve güvenlik kurallarına uyacağına dair hüküm eklenmelidir. Ancak bu tür hükümler, baştaki oybirliği eksikliğini gidermez. Önce geçerli karar, sonra sözleşme düzeni kurulmalıdır.

Kira bedelinin yöneticiye elden ödenmesi yerine banka hesabına yatırılması, ileride ispat ve hesap verme bakımından önemlidir. Kira gelirinin ortak giderlere mahsup edilip edilmeyeceği, ayrıca kat malikleri kurulu kararında açıkça belirtilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının Hazırlanması

Ortak alanın kiraya verilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararı soyut ve belirsiz olmamalıdır. Kararda hangi ortak alanın, hangi amaçla, hangi süreyle, hangi bedelle, kime veya hangi usulle kiraya verileceği açıkça yer almalıdır.

Karar metninde kiralanacak alanın mimari projedeki niteliği belirtilmeli, gerekiyorsa krokisi veya fotoğrafı eklenmelidir. Kararın bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alındığı, hazirun cetveli ve imzalarla ispatlanabilir olmalıdır. Kat maliklerinden vekâleten katılım varsa vekâletnamenin kapsamı kontrol edilmelidir.

Toplantı çağrısı da usule uygun yapılmalıdır. Gündemde ortak alanın kiraya verilmesi açıkça yer almıyorsa, sonradan alınan karar iptal davasına konu edilebilir. Kat maliklerinin, ortak alan üzerinde önemli sonuç doğuracak bir işlem hakkında önceden bilgilendirilmesi gerekir.

Bu nedenle karar süreci yalnızca “toplantıda el kaldırıldı” şeklinde yürütülmemelidir. Yazılı, denetlenebilir, açık ve somut bir karar alınmalıdır.

Toplu Yapılarda Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Toplu yapılarda uyuşmazlık daha karmaşık hale gelir. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde, kiraya verilecek alanın yalnızca bir bloğa mı, birkaç bloğa mı, yoksa tüm siteye mi ait ortak alan olduğu belirlenmelidir. Bu belirleme yapılmadan alınan karar eksik kalır.

Örneğin yalnızca A blokta bulunan ve sadece A blok maliklerinin kullanımına özgülenmiş bir alan ile bütün sitenin ortak kullanımına tahsis edilmiş sosyal tesis aynı hukuki değerlendirmeye tabi değildir. Ortak alanın hangi bağımsız bölümlerin ortak kullanımında olduğu; yönetim planı, vaziyet planı, mimari proje ve tapu kayıtları üzerinden belirlenmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2005 tarihli, 2005/666 E., 2005/1889 K. sayılı kararında da ortak alana baz istasyonu kurulması bakımından yalnızca ilgili blok maliklerinin değil, ana taşınmazdaki tüm blok kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle toplu yapılarda kiralama kararının hangi kurul tarafından alınacağı, blok kat malikleri kurulu mu yoksa toplu yapı kat malikleri kurulu mu gerektiği ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Apartman ve sitelerde ortak alanların kiraya verilmesi, yönetimin gelir elde etme amacıyla tek başına karar verebileceği basit bir işlem değildir. Ortak alanlar, bütün kat maliklerinin ortak mülkiyet ve kullanım hakkıyla bağlantılıdır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi ve Yargıtay uygulaması gereğince ortak alanların kiraya verilmesinde kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliği aranır.

Ortak alanın kapıcı dairesi, sığınak, çatı, dış cephe, otopark, bahçe, depo veya özel amaca tahsisli başka bir yer olması sonucu değiştirmez; aksine bu alanlarda daha dikkatli değerlendirme yapılmasını gerektirir. Özellikle mimari projede belirli bir amaca tahsis edilen ortak yerler, sırf gelir elde etmek için amacı dışında kullanılamaz.

Usulsüz kiralama hâlinde kat malikleri; kararın iptali, müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve somut olayın niteliğine göre ecrimisil veya tazminat gibi hukuki yollara başvurabilir. Bu nedenle ortak alanların kiraya verilmesinden önce yönetim planı, mimari proje, kat malikleri kurulu kararı, karar nisabı, kira sözleşmesi, vergi ve idari izin boyutları birlikte incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?

Evet, ortak alanların kiraya verilmesi kural olarak mümkündür. Ancak bunun için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir. Ayrıca kiraya verilecek alanın mimari projedeki niteliği ve özel amaca tahsisli olup olmadığı incelenmelidir.

Yönetici ortak alanı tek başına kiraya verebilir mi?

Hayır. Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış geçerli kararı olmadan ortak alanı kiraya veremez. Yönetici ancak usulüne uygun alınmış kararı uygulayan temsilci sıfatıyla kira sözleşmesi imzalayabilir.

Oyçokluğu ile alınan ortak alan kiralama kararı geçerli midir?

Kural olarak hayır. Ortak alanların kiraya verilmesi önemli yönetim işi niteliğindedir ve bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Toplantıya katılanların oybirliği de yeterli değildir; tüm kat maliklerinin olumlu iradesi aranır.

Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?

Kapıcı dairesi Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerler arasında sayılır. Bu nedenle kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için öncelikle bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Ancak kapıcı dairesi mimari projede özel amaca tahsisli ortak yer niteliğindeyse, yalnızca oybirliği kararı yeterli olmayabilir. Bu durumda alanın mimari projedeki niteliği, tahsis amacı ve gerekirse proje tadilatı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sığınak kiraya verilebilir mi?

Sığınak, özel amaca tahsisli ortak alan niteliğindedir. Bu nedenle sığınağın depo, işyeri veya benzeri amaçlarla kiraya verilmesi kural olarak hukuki risk taşır. Bütün kat maliklerinin oybirliği bulunsa dahi, sığınağın mevzuattaki amacı ve mimari projedeki niteliği ortadan kaldırılmadan bu alanın gelir getirici şekilde kullandırılması hukuka aykırılık oluşturabilir.

Ortak alan kira geliri kime aittir?

Usulüne uygun kiralama hâlinde kira geliri ana taşınmazın ortak geliri niteliğindedir. Bu gelir yöneticiye veya belirli kat maliklerine ait olmaz. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararına göre ortak giderlerde kullanılabilir veya kararlaştırılan şekilde değerlendirilebilir.

Usulsüz kiralanan ortak alan için hangi dava açılır?

Somut olaya göre kat malikleri kurulu kararının iptali, müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, ecrimisil veya tazminat davası açılabilir. Dava türü, ortak alanın nasıl kiraya verildiğine, kiracının kullanım şekline ve mevcut kurul kararının niteliğine göre belirlenir.

Kiracı ortak alanı kullanıyorsa doğrudan tahliye edilebilir mi?

Kiracının ortak alanı kullanımı hukuka aykırıysa, kat malikleri müdahalenin önlenmesini ve ortak alanın boşaltılmasını isteyebilir. Ancak kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmenin niteliği ve kullanımın hukuki dayanağı ayrıca incelenmelidir.

Ortak alanların kiraya verilmesi, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı, mimari proje ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirilerek ele alınması gereken teknik bir konudur. Apartman ve site yönetiminden kaynaklanan ortak alan uyuşmazlıklarında hukuki destek almak için iletişim sayfamız üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.